道路幅員とは？建築基準法42条の接道義務と調査方法

土地の売買では、その土地に建物を建築することができるかが非常に重要になり、価格にも大きな影響を与えます。

建物を建築できるかどうかは、その土地に接している道路によって決まりますので、道路調査は重要なのです。

つまり、土地に接している道路が物件の利便性はもちろん、資産価値に大きく関係します。

道路幅員や接道義務の調査を誤ると、購入した土地にマイホームを建築できなかったり、再建築が不可能になると言ったトラブルがないわけではありません。

そこで今日は、「道路幅員とは？建築基準法42条の接道義務と調査方法」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「ゼロちゅうて仲介」を運営している加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

道路の機能には、

人や車が通行するため

日照や通風を確保するため

避難路や緊急車両が入って安全を確保するため

というものがあります。

そして、道路の機能を定める法律として、

民法・道路法・建築基準法があります。

民法は人の通行について（囲繞地通行権）、

道路法は人や車が通行するための道路の管理について、

そして、建築基準法は、建物を利用する人のために、日照や通風、安全を確保するための道路がどのような道路なのかを定めています。

建築基準法上の道路でなければ、建物を建築することはできないのです。

建築基準法では、

「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していないと建築できない」と定めています。（建築基準法第42条・43条）

この「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道している」ことを「接道義務」といいます。

4mの定義は、車がすれ違ったり、救急車や消防車などの緊急車両が通ることができる幅のことで、2m以上道路に接するというのは、直径2mのボールがすっぽり入る状態のことです。

ただし、この接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。

田舎で、道路に接していない家が見かけられるのは、その地域が都市計画区域および準都市計画区域我外に位置していて「接道義務」の適用がないからです。

接道とは「道路に接する」ことですが、

接するとは「ふたつの物が間に何もはさまず隣り合う」と言うことです。

つまり、土地と道路との間に他の土地がなく、隣り合っていないといけないのです。

ですから、現地を見ただけで判断するのではなく、必ず法務局の公図（地図）を見て判断しなければならないのです。

何故なら、見た目には土地と道路が接していても、公図上では道路との間に他の土地がある場合は、道路に接していないことになるからです。

そして、どこまでが道路の範囲なのかを確認する必要があります。

道路幅員は、実際に通行している部分の端から端までの長さでが、原則として側溝（L型・U型）も、フタの有無に関わらず幅員に含まれます。

ただし、側溝部分を道路区域に含めな地域もありますので各自治体で確認が必要です

一方、水路は原則として幅員には含みませんが、暗渠（あんきょ）になって道路と一体に管理されている場合は、道路に含まれるのが基本な考えです。

道路の調査とは、その不動産が接道義務（「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していないと建築できない」）を守っているかどうかについて調べることです。

道路に接していることがわかれば、その道路が建築基準法上の道路かどうかを調べなければなりません。

建築基準法上の道路に該当するかを調べる方法は、役所の建築指導課に行って道路に関する図面を閲覧取得します。

住宅地図に建築基準法上の道路が色塗りされていたり、コンピューター画面で確認できたり、窓口で直接聞くなど、自治体によって異なりますが、建築基準法上の道路に該当するかが分からない場合は、道路判定の調査を依頼することになるでしょう。

また、自治体によってはインターネットで調べることもできます。「◯◯市　道路」「〇〇市　建築基準法道路」で検索すれば調べることができます。

建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条に定められている道路のことです。

主な建築基準法の道路は、

建築基準法上の道路であることが確認できたら、その他、建築計画概要書、台帳記載証明書（検査済証）、道路の種類によっては位置指定申請図、道路中心線図などの図面や資料も一緒に取得しましょう。

建築基準法上の道路は公道・私道を問いませんが、

不動産売買契約締結前に説明する重要事項説明書では、その道路が「公道」か「私道」かについて記載する項目があり、土地の所有者が誰かによって、公道か私道かを判断するのが一般的です。

しかし、自治体では、道路部分の所有者が自治体であっても、市道管理されていない道があり、逆に、道路部分の所有者が私人であっても、役所が市道管理している道もありますので、役所の道路管理課（公道を管理している部署）に行って管理についても調べる必要があるのです。

ここで、道路台帳平面図（認定幅員を明示したり現況を図った図）、土地境界図（官民の財産境を確定した図）、道路区域図（道路の区域を確定した図）などが取得できるのであれば、市道の管理名称や路線番号、認定幅員などを確認してください。

もちろん、道路幅員や2m接道しているかどうかについては、必ず現地を調査しなければならないことを覚えておいてください。

SUUMO、HOME'S、at home などのポータルサイトや、ホームページで、気になる物件がございましたらお気軽にご相談ください。

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