不動産の物件調査、それは売主様のためにも重要な業務なのです！

一般的な売買では、販売する商品に対する売主の知識は豊富で、利用方法や注意点、使用することで得られる効果などを丁寧に説明できます。

しかし、不動産の売買では、その状況は少し異なります。

それは、「売ろうとする不動産に対する売主様の知識が少ない」と言うことです。

そこで、重要になるのが、不動産会社が売買対象の不動産を調査することなのです。

売主に代わり、対象不動産を調査し、その詳細を買主に説明し、取引方法や条件を整え円滑に取引を進めることが、媒介（仲介）業者の役割なのです。

そこで今日は、

販売開始前に行う物件調査が、

売主様にとっても、

不動産売買の過程においても、

いかに重要な業務であるかについて書いてみたいと思います。

いまだに少なくないのが、契約日確定後に物件調査を行う不動産業者がいることです。ほとんどの不動産会社は、対象不動産の査定価格を算出するためにも、物件調査は事前に行います。

ここで問題になるのが、

◆買主が購入を決断し、買付証明書を提出

◆売主と諸条件の交渉を行い、契約日時が確定

◆不動産業者が物件調査を行う

◆その後に、聞かされていなかった事実を知らされる

◆そのことが原因で契約がキャンセルになる

と言う最悪な状況になることです。

販売開始前に調査を完了し、物件案内時に買主に伝えていたら、契約に進んだかもしれないのです。

もちろん、そのことが原因で買付証明書を提出するまでに至らなかったかもしれませんが、交渉した貴重な時間を、後になれば無駄な時間を費やす必要はなかったのです。

また、事前に調査をして買主様に説明することで、売主様の成約にむけての機会を逃すこともなくなるのです。

同じ内容でも、先に知るのと、後になって聞かされるのでは、雲泥の差です！

物件内覧時に、あなたの質問に対して曖昧な回答する、言い換えれば、事前に調査を完了していない不動産業者には、注意をしてください！

この質問をすることで、その不動産会社が、事前に物件の調査をしているかどうかが分かります。

その質問をするタイミングは、あなたにお任せしますが、効果的なのは、その物件の購入を検討してみようと考え始めたときです。

気に入っていない物件に対して、この質問をすると逆効果になることもありますので注意をしてください。

その質問内容は、

「事前に知っていたら購入はしなかった、と言う内容は無いですか？」です。

不動産業者が事前に調査をしていれば、

●建物のあの部分に不具合があります、とか

●ここは越境していますが、現状のまま取引します、とか

●ここは3階建ては建築できません、とか

●都市計画の変更で既存不適格物件です、とか

●以前、ここに井戸がありました、とか

●以前使用していた浄化槽埋設のままの取引です、とか

●前面道路は私道です、とか

●上水道管は私設管です、とか

●この地域は、埋蔵文化財包蔵地内です、とか

不動産会社の担当者は、一般の人が普通に気になることは説明してくれます。

各調査項目の詳細は、このブログでは省略しますが、おおまかに、調査内容とそのボリュームについてご理解いただければと思います。

１．売主様からの聴き取り

　●本人確認

　●付帯設備及び物件状況確認書（不備や傷の有無）

　●近隣の嫌悪施設の有無

　●住宅ローンの借入先、残高、滞納の有無

　●固定資産税等の税額、滞納の有無

２．現地調査

　●境界の確認　●隣地立会

　●隣接地の利用状況

　●最寄駅への交通手段と利用時間

　●学校、公園、買物施設、病院施設への距離と時間

３．法務局での調査

　●対象物件の調査（公図・地積測量図・建物図面・登記事項証明書）

　●権利関係の調査（差押・破産・抵当権・賃借権・各種仮登記）

　●隣接地の調査

４．官庁での調査

　●建築基準法関係・都市計画法関係の調査

　●その他の法令関係の調査

５．インフラ設備の調査

　●上水道・下水道・ガス・電力の供給状況と設備の詳細を調査

６．マンションの場合は管理状況の調査

　●管理に係る重要事項調査報告書

　●管理規約・使用細則・定期総会議事録

　●管理費・修繕積立金の額、および滞納の有無

不動産の物件調査は、多岐にわたります。

所有者である売主様がご存知ない内容も多いので、不動産会社の調査は、買主様にはもちろんですが、売主様にとっても重要は業務になるのです。

それを疎かにして、不動産業者の責任で、できたはずの契約を破談にすることは、あってはならないのです。

もちろん、調査不足が原因で当事者に損害を与えると、宅建業法による処分を受けることも、民事上の損害賠償責任を問われることもあります。

それ以前に、高額な仲介手数料をいただくのに、当り前のことを当たり前に行わない不動産業者、業務の基本中の基本である物件調査を疎かにする不動産業者には、注意をして欲しいと思います。

「事前に知っていたら購入はしなかった、と言う内容は無いですか？」です。