民法改正後「契約不適合責任」に有効性が高いインスペクションを依頼するときの注意点とは？！

令和2年（2020年）4月の民法改正で買主保護の制度が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることに伴い、インスペクションの有効性が高くなること思います。

「契約不適合責任」とは、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売主が負う責任のことです。

そこで今日は、その「契約不適合責任」を回避するために有効な「インスペクション」を依頼するときの注意点にていて書きたいと思います。

インスペクションの実施依頼は、売主様自身が依頼するケースと、買主様からの依頼で実施するケースがあり、それぞれの場合で注意して欲しいことがあります。

売主がインスペクションを依頼するときの注意点は、以下の3つです。

１．インスペクターは必ず不動産会社に紹介してもらうこと

２．スケジュールに余裕を持つこと

３．建物以外の瑕疵は別途対応が必要であること

インスペクションは瑕疵担保保険の付保要件の一つですが、

その要件に該当するには「既存住宅状況調査技術者の資格者」であり、かつ「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」によるインスペクションであることが必要です。

インスペクションは、比較的新しい制度であるため、インターネット上には誤解を招く情報がいまだにあります。

2018年4月の制度開始以前から「ホームインスペクション」や「住宅診断」等の様々な名称で民間の調査会社が、類似のサービスを提供していますが、それらが瑕疵担保保険の付保要件を満たすインスペクションであるとは限りません。

せっかくお金をかけたにも関わらず、瑕疵担保保険を付保できないインスペクションだと価値が半減してしまいます。

特に「ホームインスペクション」は名前が類似していますので、安易に自分で依頼しないようにしてください。

インスペクションに合格していれば、後から買主が瑕疵担保保険を付保することもできますので、瑕疵担保保険の付保要件を満たすインスペクションにこそ価値があります。

インスペクションを依頼する際は、必ず「瑕疵担保保険が付保できるインスペクションをしたい」と伝え、不動産会社の責任で紹介してもらうようにしてください。

不動産会社に紹介を依頼しても、紹介料等の別途費用が取られることはありません。

インスペクションは実施依頼をしてから調査書を受領するまで、少なくとも2週間程度の期間が必要です。

地域によっては、インスペクターが見つからないこともあり、もっと時間がかかる可能性があります。

インスペクションは、あくまでも建物の調査のみですので

「心理的瑕疵」や「環境的瑕疵」「土地の瑕疵」は調査の対象ではありません。

「心理的瑕疵」とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く不具合のことです。

「環境的瑕疵」とは、近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高い不具合を指します。

「土地の瑕疵」とは、土壌汚染や地中障害物等の不具合のことです。

心理的瑕疵等は売主が自ら告知して、売買契約書に明記していかなければなりません。

インスペクションは、あくまでも建物に関する契約不適合責任を回避する対策に過ぎないということを理解しておきましょう。

最近では、買主が希望して実施するインスペクションの件数が増えてきています。

買主にとっては、自分で判断するよりも、専門家に見てもらった方が安心できると言う理由で、今後も買主からの実施希望が増えてくると思います。

そこで、買主様からインスペクションを依頼されたときの注意点は、以下の3つです。

１．依頼を受けるタイミングは買付証明書受領と同時とする

２．実施依頼の申出は基本的には拒絶しない

３．合意書を作成し締結すること

インスペクションは、インスペクターが家の中に入り調査します。

インスペクションの結果次第で買うか買わないかを判断したいと言う状態で依頼を受けると、売主様の負担が増えます。

そこで、インスペクションの実施を応諾するなら、買付証明書（購入申込書）を提示してきた購入希望者のみに絞るようにしてください。

買付証明書を提出してきた購入希望者は購入意欲が高いので、

買主からのインスペクションの依頼は、買付証明書を提示してきた購入希望者のみに限定したい旨を不動産会社に伝えるようにしてください。

インスペクションの実施を申し出てきた買主に対し、拒絶したまま売却してしまうと、買主が購入後、すぐにインスペクションを行う可能性があります。

買主が購入後にインスペクションを行い、売買契約書に明記されていない不具合を発見すると、売主は契約不適合責任を負うことになります。

追完請求を要求されれば、結局は売主の費用負担で修繕しなければなりません。

インスペクションを申し出る買主は、不動産に関しての知識や助言を受けていますので、よほどの理由がない限りインスペクションの申し出は断らないようにした方がいいと思います。

買主からのインスペクション実施依頼に応諾する場合は、

●調査結果を第三者に漏洩しない　●調査結果の写しを売主に提供する

この2項目を盛り込んだ「インスペクションに関する合意書」を作成し、売主と買主との間でを締結しましょう。

買主が行うインスペクションでは、結果によって購入を見送ることがあります。

その際、インスペクションの結果をSNS等で拡散されてしまうと、今後の売却活動に風評被害をもたらす恐れがあります。

そのため、調査結果を第三者に漏洩しないと言う守秘義務は絶対です。

また、売主がインスペクションの調査結果も受領できるようにしておくと、不具合があってもどこを直せば良いか分かるようになります。

仮に売却が破談になっても、インスペクションの結果に従い修繕すれば、今後の売却活動に生かすことができます。

売主にとっても有益な情報ですので、買主が実施したインスペクションの結果の写しは必ず受領できるようにしてください。

インスペクションを実施しなければならない、と言う義務はありませんが、インスペクションは売主様を契約不適合責任から守ってくれる有効な手段になると思います。

まずは、担当をしてくれる不動産会社の説明をよく聞いてから、実施すべきかどうかを判断するようにしてください。

もし、実施したくないのであれば、想定される不具合や劣化を徹底的に見つけ出し、売買契約書に明記し契約不適合責任を回避する対処が必要になりますので、

適切な対処法をアドバイスしてくれる不動産会社を選ぶようにしてください。