民法改正後「契約不適合責任」に有効性が高いインスペクション　そのメリットとデメリット！

令和2年（2020年）4月の民法改正で買主保護の制度が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わることに伴い、インスペクションの有効性が高くなること思います。

「契約不適合責任」とは、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売主が負う責任のことです。

旧民法の「瑕疵担保責任」では、買主が売主に対して請求できる権利は「解除」と「損害賠償請求」の2つに限られていました。

改正民法の「契約不適合責任」では、買主が「催告解除」と「損害賠償請求」に加え、「追完請求」「代金減額請求」「無催告解除」の5つの権利を請求できるようになるので、売主様の責任は更に重くなります。

「追完請求」とは簡単にいえば、「直してください」という請求です。

契約内容と異なるものを売却した売主は、買主から追完請求を受けると修繕をしなければなりません。

しかし、建物に不具合があったとしても、その内容が契約書に明記され、買主が納得していれば責任を負う必要は無くなります。

そのため、民法改正後の売買では、売却する不動産がどのような状態のものであるかをしっかりと調査して契約書に明記することが非常に重要になってきます。

この売却前の調査として有効な手段が「インスペクション」です。

この場合のインスペクションは、不具合箇所を直すためと言うよりも、対象物件の内容を明らかにするために行うという意味合いの方が強いかもしれません。

契約不適合責任を回避するには、売買契約書に目的物の内容をしっかり明記するためには、建物の状態を調査できるインスペクションが売主を守る有効な手段となるのです。

以前のブログで、インスペクションによる建物診断は、売主様にも買主様にも実施の義務はないことを書きました。

詳しくは、こちらをご覧ください

ただ、「契約不適合責任」回避のための有効性を説明している以上、

実施するかどうかの判断を誤らないように、そのメリットとデメリットを事前に説明しておきたいと思います。

１．適正価格で早く売れる

２．安心して売却できる

３．瑕疵担保保険の付保要件となる

1つ目のメリットは、適正価格で売ることができるという点です。

インスペクションに合格している物件であれば、買主が安心して購入することができることが理由です。

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会による、2017年3月の土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会による、2017年3月の土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果です。

インスペクションを実施すると「自宅の売却が希望価格で売れた」「買手が早く見つかり売却がスムーズにできた」といった回答が上位を占めています。

2つ目のメリットは、安心して売却ができるという点です。

上記アンケートでも、「建物の状況がわかったので安心して売却できた」という結果があります。

契約不適合責任がスタートすれば、この売主に安心感を与えるというメリットがさらに大きくなるものと思われます。

インスペクションを実施しておけば、売買契約書に建物の状況を明記することができますので、建物に関して契約不適合責任を負う心配が減ると同時に、売主様と買主様の双方に安心感を与えるという効果もあるのです。

3つ目のメリットは、既存住宅売買瑕疵保険を付保するには、インスペクションの合格が必要になります。

通常の売却に加えて、瑕疵担保保険を付保して売却すると、さらに買主様に安心感を与え、スムーズに売却することができるというメリットが生じます。

１．費用と調査期間が必要になる

２．値引きされる可能性がある

３．修繕費が発生する可能性がある

1つ目は、費用と調査期間が発生するという点です。

インスペクション制度は平成30年（2018年）4月1日からスタートしていますが、あまり普及していないのが実情です。

インスペクションについては、媒介契約締結時に不動産会社に説明の義務がありますので、理論上では、売買の時点で知らない人はいないことになります。

しかし、インスペクションを行う人が少ないのは、売却するのに余計なお金をかけたくないと思っている人が多いように感じています。

また、インスペクションは依頼してから報告書を受領するまで、2週間程度の時間が必要ですので、すぐにでも売却したい人には適していない制度かもしれません。

2つ目は、値引きされる可能性があるという点です。

アンケートにも「検査の結果、価格の値引きを求められた」という結果があります。

インスペクションは、売主様にとってはダメな箇所を探される「粗探し」みたいなイメージを持たれがちですので、実施したくないと思う売主様は少なくありません。

特に、買主様から依頼を受け実施するインスペクションは、値引き交渉に繋がりやすいという性質があります。

5万円程度の調査費用で、数十万円～数百万円の値引きができるかもしれないのです。

買主からの値引きを防ぐためには、売却活動前に売主側でインスペクションを行っておくことが効果的かもしれません。

3つ目は、修繕費が発生する可能性があるという点です。

インスペクションに合格した状態で売却するためには、不合格部分を修繕する必要があります。

インスペクションでは、インスペクターが不合格部分や劣化部分の修繕方法に関し、アドバイスをくれますので、不具合を修繕してから売りに出すことも可能です。

もちろん修繕は必須ではありませんが、しなければ値引き対象になるかもしれません。

インスペクション実施の結果、修繕費用や値引きが発生してしまうこともあるのです。

インスペクションを実施するかどうかとあれこれ悩むより、

まずは媒介契約時の不動産会社からの説明と提案をよく聞いてください。

その説明を聞いてから、実施すべきかどうかを判断するようにしてください。

もし、実施したくないのであれば、

どうすべきかを含めて不動産会社に相談してください。

インスペクションを実施せずに売却する場合には、

想定される不具合や劣化を徹底的に見つけ出し、

売買契約書に明記し契約不適合責任を回避する対処が必要になりますので、

適切な対処法をアドバイスしてくれる不動産会社を選ぶようにしてください。