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水曜日
2020年03月18日
ブログ「未来の家」

なぜ、不動産会社によって査定価格が違うのですか?不動産査定の不思議を教えてください

なぜ、不動産会社によって査定価格が違うのですか?

不動産査定の不思議を教えてください。

 

不動産を売却したいときに、あなたなら、まずはどうしますか?

ほとんどの場合、不動産会社に査定依頼をすると思います。

「私の不動産(一戸建て・マンション・土地)は、いくらで売れるのか」と

ドキドキしながら結果を待ちます。

 

●希望よりも安く、予想外の査定価格なら不満をいだきます。

●希望通り、期待通りの査定価格なら満足します。

●希望より高く、期待以上の査定価格なら大満足です。

 

でも、それで良いのでしょうか? 

実は、不動産の査定には、一般の方には見えづらい真実が隠されています。

今日は、その見えづらい不動産査定の実態について、書いてみたいと思います。

 

査定価格と売出し価格、成約価格

当たり前の話ですが、

「査定価格」は、不動産会社が算出する価格です。

そして、査定価格をもとにして、

売主様と担当者との間で打合せのうえ売出し価格」を決めます。

その売出し価格を一般市場に向けて公開していくのが、

不動産会社の販売活動(売却活動)です。

 

その後、順調にすすめば、買主様が見つかり価格交渉等、商談があって、

最終的に売買契約に至るという流れになります。

そのときの価格が 「成約価格」 です。

 

つまり、査定から成約に至るまでの間に

 1.査定価格 2.売出し価格 3.成約価格

の三つの価格が存在し、本来なら成約価格は査定価格を下回ることはありません。

 

不動産会社によって査定価格が違うのは何故?

査定価格はどの不動産会社でも同じでしょうか?

答えはNOです。

 

なぜ、価格が違ってくるのでしょうか?

それは査定に対する不動産会社や担当者の意識が違うからです。

それでは、査定に対する意識の違いについて、ご紹介します。

 

A.ちょっと、頼りない不動産会社の場合

「多分、このくらいなら売れるような気がするなぁ・・・・」

 

B.胡散臭い不動産会社の場合

「媒介契約(売主様からの売却依頼)が欲しいから、高い査定価格を出して売主を喜ばしてあげよう・・・・」

 

C.基本に忠実な不動産会社の場合 

ア.近隣の環境や生活施設を調査

イ.近隣の成約事例、公示価格(基準地価)、路線価を調査

ウ.近隣に他の売出し物件がないか確認

エ.物件の用途地域や関係法令を調査

オ.あれも調べて、これも調べて・・・・

 

私の経験上、不動産の査定の方法はこの3つに分類されます。

 

この3つの不動産会社の中で

あなたは、どの不動産会社が良いと思いますか?

ほとんどの売主様は 「C」 の不動産会社を選ぶのではではないでしょうか。

それでも、C以外の不動産会社を選んでしまい、

特に、Bの不動産会社を選ぶ方が多いのも現実です。

 

それは何故でしょうか?

 

不動産の価格は 一般の方には非常に分かりづらい!

不動産の価格は 一般の方には非常に分かりづらいものです!

不動産の査定価格とは

「3ヵ月くらいの期間、販売活動をすれば売れるでしょう」と予想する価格です。

予想価格ですから売れることを保証するものではないのです。

このことを逆手にとって高い(売れそうもない)価格を提示する不動産業者がいることも認識しなければならないでしょう。

 

売出し価格のもとになる査定価格を間違ってしまうと、

成約価格に大きな影響が出ます。

適正な査定価格を知ることで、スムーズに取引がすすめられるのに、

間違った(高い)査定価格を信じてしまい

時間を無駄に費やしてしまうこと売主様が少なくないのです。

 

それでは、査定価格が適正か調べるためには、どうすれば良いでしょうか。

 

おすすめしたいのは、複数の不動産会社に査定依頼をすることです。

複数の不動産会社に依頼をすることで

より客観的な視点で、あなたの不動産を見ることが出来ます。

 

しかし、忙しくて時間が取れない方も多いと思います。

 

査定を依頼した担当者にこんな質問をしてみてください

「あなたは、この査定価格に対して責任が持てますか?」

その質問に対して、どのような返事が返ってくるかで判断できます。

 

ちなみに、先ほど紹介した

A不動産会社なら

「たぶん、このくらいで大丈夫だと思いま・・・す」と、アヤフヤナな答え

B不動産会社なら

「責任と言われても、あくまで査定価格ですから・・・・」と、無責任な答え

C不動産会社なら

「調査に基づいた査定価格ですから、責任が持てます」と、自信に満ちた答え

 

中途半端なことしか答えない不動産会社は要注意です。

しかし、やはり最後は担当者の人柄と責任感に尽きると思います。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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