インスペクションが「契約不適合責任」に対してその有効性を発揮するかもしれません！

令和2年（2020年）4月から、インスペクションが民法改正で新設される「契約不適合責任」に対してその有効性を発揮するかもしれません！

改正民法では、買主保護の制度が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わり売主の責任が重くなります。

その大きな責任を売主が回避するためには、売買契約書に対象物件の内容をしっかり明記することが必要になります。

その内容を明らかにするために、建物の状態を調査できるインスペクションが売主を守る有効な手段となるのではないでしょうか。

そこで今日は、契約不適合責任とインスペクションの有効性について書いてみたいと思いますので、売却を検討中の売主様には、是非お読みいただきたいと思います。

インスペクションとは、専門家による建物の調査のことです。

以前から民間企業では「ホームインスペクション」や「住宅診断」等の名称で独自の建物状況調査サービスを展開している会社もありますが、

このブログでは、宅地建物取引業法が規定する既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国の定めた既存住宅状況調査方法基準に従って行う調査である「インスペクション」について書いていきます。

契約不適合責任とは、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売主が負う責任です。

契約不適合責任では、買主が「無催告解除」と「損害賠償請求」に加え、「追完請求」「代金減額請求」「無催告解除」の5つの権利を請求できるようになることから、売主の責任は重くなります。

追完請求とは簡単にいえば、「直してください」という請求です。契約内容と異なるものを売却した場合は、売主は売却後、追完請求により修繕をしなければなりません。

契約不適合責任は、契約書の内容と異なるものを売ったときに売主が負う責任です。

逆に言えば、建物に不具合があったとしても、その内容を契約書に明記し、買主が納得していれば責任を負う必要は無いと言うことです。

例えば、雨漏りをしている物件でも、売買契約書に「この物件は雨漏りしています」と明記し、買主が了承していれば、契約不適合責任は負わなくて済みます。

そのため、民法改正後の売買では、売却する不動産がどのような状態のものであるかを調査し、契約書に明記することが非常に重要になるのです。

この売却前の調査として有効な手段がインスペクションです。

インスペクションで建物の状態を明らかにしておけば、建物の状況について契約書に明記することができます。

契約不適合責任に対して実施するインスペクションは、

不具合を直すためではなくて対象物件の内容を明らかにするために行うという意味合いが強いかもしれませんね。

対象物件の状況をしっかり調査ができ、売買契約書にその状況を明記することができるインスペクションは、契約不適合責任を回避し売主を守る有効な手段になると思います。

対象となる建物は、既存住宅（中古住宅）で、店舗や事務所は対象とはなりません。

既存住宅とは、築後年数が2年を超えている住宅、または既に人が住んだことがある中古住宅のことで、竣工から1年経っておらず、未使用の住宅（新築住宅）は対象ではありません。

また、住宅ですので、アパートや賃貸マンションも中古であれば対象となりますが、店舗併用住宅の場合は、住宅部分のみがインスペクションの調査対象になります。

＜一戸建て＞

◆構造耐力上主要な部分：基礎、土台、床版、柱、横架材、壁、斜材、屋根版、小屋組

◆雨水の浸入を防止する部分：基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版外壁、開口部、屋根

＜マンション＞

◆構造耐力上主要な部分：基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版

◆雨水の浸入を防止する部分：外壁、開口部、屋根、配水管

上記の各住宅の調査対象部位の範囲で調査を行うことで、雨漏りやシロアリよる床下の腐食、家の傾き等の有無を調べ、住宅として通常有すべき品質を有しているかを調べます。

調査方法としては、目視が中心で、その他にレーザー距離計やデジタル水平器等の一般的に普及している計測機器を使用した計測や触診・打診、作動確認等が行われます。

一戸建ての場合、床下に潜り込んで調査を行いますので、所有者でも分からないシロアリによる腐食の有無も確認できます。

一方で、インターフォンや浴室乾燥機、ディスポーザー等の住宅設備に関しては、インスペクションの対象外です。

住宅設備に関しては、売主が作動確認を行い、不具合を付帯設備表と呼ばれる調査シートに記載することが必要です。

インスペクションは目視の検査であり、調査には限界がありますので、住宅が完全に欠陥が無いと断定するものではないということを知っておきましょう。

インスペクション実施には売主が行なうケースと買主が行なうケースがあります。

それぞれの実施時期は、売主が行なうケースと買主が行なうケースで異なり、それぞれに認識していおいて欲しいことがありますので、注意してください。

売主が費用を負担してインスペクションを実施するタイミングは、不動産会社と媒介契約を締結するときです。

媒介契約の締結時に、不動産会社からインスペクションについての説明がありますので、実施したい場合には、インスペクター（インスペクションを行う既存住宅状況調査技術者）を紹介してもらいます。

インスペクターの手配ができたら、インスペクションの実施です。

インスペクションでは、不具合がないことを「合格」、不具合があることを「不合格」と表現します。

インスペクションに「合格」した場合には、特に問題はありませんので、そのまま売却活動を進めてください。

一方で、インスペクションに「不合格」だった場合、修繕すべきかどうかの判断が必要です。

インスペクションは不合格の状態で売却しても、買主がその状況を容認していれば問題なく売却することはできます。

ただし、売主がインスペクションに不合格のまま物件を売却するのであれば、売出し価格の見直しが必要になるかもしれません。

なぜなら査定価格は、不具合がないことを前提としていますので、不具合の影響が大きければ価格は見直すことになります。

もちろん、インスペクションに合格している方が売却しやすいので、値段を下げずに売却したい場合には、修繕してから売却活動を開始することをお勧めします。

買主の費用負担でインスペクション実施するタイミングは、買付証明書の提出時で、売買契を締結する前です。

買主がインスペクションを希望する場合は、買付証明書を提示するタイミングで、売主にインスペクションの申出を行うことが通常です。

買付証明書とは、買主が提示する購入希望額や希望条件等が記載されている書面です。

売主がインスペクションの実施を承諾したら、売主と買主との間で合意書を締結し、インスペクションを行います。

買主がインスペクションを実施する場合、買付証明書を受領しても、インスペクションの結果次第では購入を見送ることもあり得るでしょう。

インスペクションの費用相場は、5万円前後（消費税別）が一般的です。

一戸建てでは。延床面積で価格に差をつけている会社もあります。

また、給排水管路検査をオプションで付けることもできます。

給排水管路検査のオプションの追加料金は5,000円程度です。

インスペクションの実施に要する時間は1～3時間程度です。

実施までの期間は、依頼してから1週間程度、

報告書の受領は、実施してから1週間程度、

合計で2週間程度はかかりますので、余裕も持って依頼してください。

インスペクションは、平成30年（2018年）4月の宅地建物取引業法改正に伴い、不動産会社に対して以下の3点が義務付けられました。

１．媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付する

２．買い主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明する

３．売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付する

義務付けられたのは、あくまでも不動産会社ですので、売主や買主はインスペクションを行う義務はありません。

インスペクションの実施は、あくまでも売主と買主の自由意思になります。

例えば、一戸建てで築年数が建物が古く、取壊しを前提で取引され場合では、買主にとってはインスペクションの合否は重要ではないので実施は不要です。

また建築後2～3年程度で売却する場合は、建物の劣化はほぼ無いと判断されるので、インスペクションの実施は少ないでしょう。

物件によって必要性が変わるので、不動産会社と相談して実施するかどうかを決めるようにしてください。