9:30~18:30
水曜日
2020年11月11日
不動産売買の豆知識

不動産会社が「あなたの家を査定」するとき、こんな所を見ています!

家を売却するときに不動産会社に査定を依頼することは知っていても、

そもそも「家の査定」とは、何をするのか?

不動産会社の担当者は、何をどのように見ているのか?

など、具体的にご存じの人は多くはないと思います。

良く知らないまま査定を受けるのは、やはり不安ですよね。

 

そこで今日は、

「不動産会社が「あなたの家を査定」するときは、こんな所を見ています!」について書いてみたいと思います。

査定を依頼する前の心構えや、アピールポイントなどについても書きますので、お役立てください。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門店 未来家不動産株式会社 代表 清水浩治

 

不動産の査定価格の基礎知識

不動産の査定価格とは、

3ヵ月ほど販売活動をするれば売却が見込める価格です。

言い換えると、その価格は「売れる価格」ではなくて

「売れるだろう」とする「予想価格」です。

 

世の中に流通しているほとんどの商品には「定価」がありますが、不動産には「定価」がありません。

また、毎年、国や地方自治体が公表している「公示地価」や「路線価」「基準地価」なども実際に売れる価格ではないのです。

 

不動産は唯一無二の存在で同じものはありません。

そのため、不動産ひとつひとつに査定を実施し予想価格が出され、最終的には売主様と買主様の希望額が折り合ったところで売却価格が決まるのです。

このように「定価」のない不動産では、近隣の類似物件の成約事例、物件の状況、公示価格や路線価との比較など、総合的に判断し不動産会社は「査定価格」を算出しています。

 

査定額が不動産会社によって異なる理由

しかし、不動産会社によって査定価格は少しずつ異なります。

たとえば、マンションの売却では、同じ建物内に最近の成約事例があれば、その価格を参考にできるので査定額に大きな違いは出ないでしょう。

 

しかし一戸建てや土地の場合は、全く同じものが無いため、近隣の「類似物件」の成約事例から判断しますので、不動産会社の担当者の比較判断によって査定価格は異なってきます。

また、不動産会社によって、得意とする物件種別や多く扱って物件が異なりますので、たとえば、賃貸物件の仲介が得意な会社に一戸建ての売却査定を依頼しても適正な査定価格が算出できない可能性があります。

 

査定でチェックされるポイント

訪問査定の依頼をすると不動産会社の担当者がやってきます。

そして、実際に敷地や建物内に入り査定を行います。

ここでよく質問をいただくのが、「事前にハウスクリーニングをしておいた方がいいですか?」

答えは、ハウスクリーニングをしているかどうかは査定の重要なチェックポイントではありません。ご友人や親戚が遊びに来るときと同じくらいの片付けで大丈夫ですので安心してください。



査定の重要なチェックポイントのは、次の4つです!

 

1.築年数、建物の構造、間取り

「築年数」や「構造」「間取り」は、不動産の評価に直結する項目なので必ずチェックします。

◆築年数

もちろん、築年数が新しければ残存価値が高くなりますが、そもそも築年数を変えることができませんので、リフォームや定期的なメンテナンスを行っているのであれば、住宅の評価が上がりますので、担当者にしっかりと伝えてください。

 

◆建物の構造

建物の構造は、建築物の要となるので重要なチェックポイントです。

木造(在来工法、2×4工法)、重量鉄骨造(S造)、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC)、コンクリート造など、このような構造に関することの他、耐震構造や防火性能などもチェックポイントです。

 

◆間取り

また、住宅の広さ以外に「間取りの使い勝手」も重要なチェックポイントです。

部屋数や各部屋の広さはと言った基本的な情報の他にも、

家事動線やプライバシーの確保、収納の数や、設備の性能、

また、可変間仕切りで家族構成やライフスタイルなどの変化に対応しやすいなど、このような内容はプラス要素になりますので、ぜひアピールしてください。

 

2.陽当り、風通し

開口が南向き、近くに高い建物がないなど、陽当りが良いことは査定のプラスポイントになります。

また、風通しが良いことは、湿気がこもりにくく「カビが繁殖しにくい」「洗濯物が乾きやすい」「快適に暮らせる」などプラスポイントになります。

窓が多い、大きい、こと以外にも、「吹き抜けがある」「天窓がある」「空気の流れを意識した間取りである」なども査定のプラスポイントです。

 

しかし、開口が南向きではないから陽当り悪い」「吹き抜けが無いから風通しが悪い」と言うものではありません。

陽当りや風通しは、実際に住んでいるからこそ分かる住宅のメリットです。

事実であれば、「夏も涼しく快適に、冬は底冷えもなく暖かく過ごせています」と言ったことを根拠と体験を交えてアピールできれば、プラスに査定してもらえる可能性が高くなります。

 

訪問査定と言っても、実際は1回か2回の見分によるものでしかありませんので、長年暮らしているからこそ分かるメリットは、積極的にアピールすることをおススメします。

 

3.一戸建ての場合の査定ポイント

◆シロアリの被害

シロアリの被害が有るのに申告せずに売却すると、「契約内容に適合しないものがあった」として、売主の契約不適合責任を問われる可能性があります。

その場合、売主は、修繕にかかる費用負担や状況によっては契約解除にもなります。

シロアリの被害は、普段の生活では気付かないこともあるので、売却することになって初めて気付いたという事例も少なくありません。

シロアリの被害が発見された場合は、売る、売らない関わらず、早急に修繕することをおススメします。

また、過去にシロアリの被害に気付いて、ちゃんと修繕しているのであれば、その事実を売買契約において説明する必要がありますので、担当者に必ず伝えてください。

 

◆雨漏り

雨漏りも売主の契約不適合責任が問われる範囲です。

雨漏りは屋根や天井から漏れてくるものと思っている人が多いと思いますが、実は外壁からの染み込みや、窓やサッシの隙間から吹き込んでくるのも雨漏りです。

たとえば、天井や壁、床に覚えのないシミができている、湿気がひどくなってきた、カビが増え気になる、このような場合も雨漏りの可能性が高いので、専門の業者に見てもらうことをおススメします。

また、雨漏りが発生して、ちゃんと修繕したのであれば、その事実を売買契約において説明する必要がありますので、担当者に必ず伝えてください。

 

4.マンションの場合の査定ポイント

マンションの場合は、築年数や間取り、陽当りや風通しの他、共用部分や外観に関する次のようなことが重要なチェックポイントです。

 

◆マンション全体の管理体制

 エントランスや共有部分の清掃やメンテナンスが行き届いているか?

◆セキュリティは安全の確保がされているか?

◆エレベーターなどの設備に不備はないか?

◆管理費、修繕積立金の額とマンション全体の滞納額

◆施工会社、管理会社は? etc

 

また、個々のお部屋(専有部分)としてプラスポイントとしては、

上層階に所在している、低層階でも専用庭付や広いバルコニーがある、角(端)部屋である、眺望が良好、などがチェックポイントになります。

 

まとめてみました!

今日のブログでは、「不動産会社が「あなたの家を査定」するときは、こんな所を見ています!」について書いてきました。

家の査定では、まず「築年数」や「建物の構造」「間取り」など不動産の本質的なところが見られます。

また、「陽当り」や「風通し」「シロアリの被害」や「雨漏り」もチェックポイントですが、査定時だけではわからないこと、長年暮らしているからこそ分かる季節ごとの良い点は、担当者にしっかり伝えてアピールすることをおススメします。

 

そして、適正価格でのご売却を成功させるためにも、今日のチェックポイントを念頭に査定に向けての準備を進めてください。

あなたのご売却が成功することをお祈りしております。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
store

会社概要

未来家不動産(株)みらいえふどうさん
arrow_upward