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2020年11月09日
不動産売買の豆知識

高い査定価格を提示する不動産業者は要注意!売却を依頼すると失敗します!

マイホームを売却する人は、売れる価格を知るために不動産会社に査定を依頼します。

一昔前は、地元の不動産屋さんに行って査定を依頼していましたが、最近では複数の業者を比較してか売却を依頼する(媒介契約を締結する)不動産会社を選ぶ人が増えています。

特に、複数の不動産会社に査定依頼ができる一括査定サイトを利用する人は少なくないようですが、便利である反面、注意しなければならない不動産業者が含まれていることがあります。

それは、他社よりも高い査定価格を提示する不動産業者です。

 

そこで今日は、「高い査定価格を提示する不動産業者は要注意!売却を依頼すると失敗します!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門店 未来家不動産株式会社 代表 清水浩治

 

高い査定価格(高額査定)とは?

一昔前は、地元の不動産屋さんに行って査定を依頼していましたが、最近では複数の業者を比較してか売却を依頼する(媒介契約を締結する)不動産会社を選ぶ人が増えています。

特に、複数の不動産会社に査定依頼ができる一括査定サイトを利用する人は少なくないようです。

ただ、便利である反面、注意しなければならない不動産業者が含まれていることがあります。それは、他社よりも高い査定価格を提示する不動産業者です。

たとえば、

A社:3,000万円

B社:3,100万円

C社:2,900万円

D社:3,200万円

E社:3,900万円

売主なら高い査定価格を提示してくれたE社に売却を任せたいと思ってしまうでしょう。このように、他の不動産会社よりも大きな差を出して高い査定価格を提示してくる不動産業者がいるのです。

これを「高額査定」と言います。

 

不動産会社の査定方法と査定価格に差が出る理由

論外な高い査定価格を提示したE社を除き

他の4社を比較してみても、100〜200万前後は査定額に差があります。

これは、どの査定方法で価格を算出したかにもよります。

 

その査定方法の代表的なのが次の3つです。

1.取引事例比較法:査定対象物件と間取りや築年数、近隣環境などが類似している取引事例(成約事例)を比較し、必要に応じて地域性による価格の補正をなどを行い、比較評価して査定額を算出する方法

2.原価法:対象建物を、仮に一から建築した場合、どのくらいの金額になるかを算出し、そこから経過年数分(住んでいた期間)の価値の低下を差し引いて現在の資産価値を算出する方法

3.収益還元法:対象物件が将来生み出すと考えられる収益から物件価格を算出する方法で投資用物件の査定の際によく使われます

 

このように査定方法には種類があります。

また、地域性や物件の内装や外観、使用状況、経過年数による価値をどう査定額に反映させるかは、それぞれの不動産会社(担当者)の考え方次第なのです。

ですから、同じ取引事例比較法で査定したとしても、算出される額に多少の違いが出るのは、そう言った理由からです。

 

高い査定価格(高額査定)に注意すべき理由

査定方法や不動産会社の考え方によって、同じ物件でも査定価格に多少の違いが出ることはお分かりいただけたでしょうか。

ただ、E社のように意図的に悪意を持ってワザと高い査定額を提示する不動産業者もいますので注意してください。

では、高い査定価格(高額査定)を提示する不動産会社に注意しなければならない理由について書きます。

 

専任媒介契約を取ることを最優先にするため

マイホーム(不動産)を売却する売主様は、少しでも高く売りたいと思うものです。ましてや、気に入って購入し愛着のある家なら尚更だと思います。

その心理に付け込んで、意図的に悪意を持ってワザと高い査定額を提示することで売主様を喜ばせ、そんな金額で売れないことは分かっていながらも専任媒介契約を取ることを最優先する不動産業者がいるのです。

 

一般の人から見れば、売れない金額で依頼を受けて何の意味があるのか、と思うかもしれませんが、

この不動産業者は、数ヵ月たっても売れなければ、いろいろな理由をつけて徐々に金額を下げさせ、時間を掛けてでも最終的には他の不動産会社が提示して査定額で、あるいは、それ以下でも売り切ろうとしているのです。

 

このように高額査定をする不動産業者は、仲介手数料を確実にもらうために相場より高い査定額を提示してきます。

言い換えると、売主様の利益よりも会社の利益を最優先にしていますので注意が必要なのです。売主に売却損が出ても御構いなしと言うことです。

 

査定物件の地域での取引経験が無い

高い査定価格を提示する不動産業者が全て悪質だというわけではありません。

その他の理由としては、たまたま査定物件の地域事情に疎く、取引経験が無い、あるいは少ないため、物件の概要や経過年数だけで査定額を算出してしまい、他の業者よりも高めの査定額になってしまうということが考えられます。

 

地域事情に疎く査定額を見誤るということは、その地域における売却活動に不慣れな可能性があります。

もし、そのようは不動産会社に売却活動を依頼したとしても、内覧者の質問に答えられないなど、効果的な営業活動ができないなどの問題が起こるかもしれませんので、このような不動産会社も避けた方がいいかもしれません。

 

不動産会社を選ぶコツ(方法)

高い査定価格を提示する不動産業者は、

①高額査定で専任媒介契約締結を優先する

②売却活動は時間稼ぎのため適当な対応をする

③数ヶ月後、相場かそれよりも低い価格で売り切る

というような方法を取ります。

 

このような不動産業者に捕まらないためにも、次の方法で信頼できる不動産会社を選んでください。

1.複数社に査定を依頼する

2.査定結果を比較し、査定額に大きな差がある場合は査定額の根拠を聞く

3.不動産業者によって査定方法が違う場合、同じ方法で再度査定を依頼する

このような方法で絞っていき、信頼できる不動産会社を選んでください。

 

※査定額の根拠を聞くための事前準備が必要です。

 こちらをご覧ください!

「相場を調べる!それは不動産の売却を決断したらまずやるべきことです!」

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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