被相続人の居住用財産「空き家」を売ったときの特例「譲渡所得3,000万円特別控除」

相続または遺贈により取得した一人暮らしだった被相続人の「居住用家屋」または「居住用家屋の敷地」等を、

平成28年（2016年）4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得（利益）から最高3,000万円まで控除することができます。

これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

ただし、令和6年1月1日以後に行う譲渡で、相続または遺贈により取得した相続人の数が「3人以上」である場合は「2,000万円まで」となります。

では、一定の要件について、ご説明します。

◆特例の対象となる被相続人の「居住用家屋」とは、

相続の開始の直前において被相続人の居住の家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。

（１）相続の開始の直前において被相続人が一人で住んでいた建物

（２）昭和56年5月31日以前に建築された建物

（３）相続から譲渡まで空き家の状態である建物

（４）区分所有建物登記がされていない建物

◆特例の対象となる被相続人の「居住用家屋の敷地等」とは、

相続の開始の直前において、被相続人居住用家屋の敷地として使用されていた土地またはその土地の上に存在する権利をいいます。

なお、相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（例えば母屋と離れなど）がある一団の土地であった場合は、

その土地の面積に2以上の建築物の床面積の合計のうち、一つの建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に対する土地の部分に限ります。

つまり、2つ以上の建物がある場合は、亡くなられた人が共住用として使用していた一つの建物と、その建物面積に占める土地面積部分だけが対象になるということです。

一人暮らしでなければならない理由は、

この特例が「空き家」をなくすことを目的にしているからです。

つまり、

被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしで、同居者がいなかった場合に限り、亡くなられた人が住んでいた「空き家」と「その敷地」を相続された人が売却して、利益を得た場合に、その利益から3,000万円が特別控除されることになるのです。

この特例の対象は、

被相続人の居住用として使用していた「昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。

そして、その建物を解体して敷地のみを譲渡するか、建物について新耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。

耐震基準を満たしている建物の場合には、そのまま譲渡しても特例が適用されます。

※昭和56年5月31日とは

この日は耐震基準が改訂された日で、これ以前に建築確認申請を行った建物は現在の耐震基準を満たしていない可能性があり、倒壊のリスクが高い建物ということになります。

昭和56年（1981年）5月31日までに確認申請を受けた建物は「旧耐震」

昭和56年（1981年）6月1日以降に確認申請を受けた建物は「新耐震」になります。
 

相続した後、その家に誰かが住んだり、建物を解体した後に土地を事業用や貸付け用に利用した場合は、この特例は適用できません。

つまり、相続開始から譲渡まで引続き「空き家」でなければならないのです。

※「相続開始から譲渡まで空き家であったこと等」については、所在市区町村に売買契約書の写しや電気もしくはガスの閉栓証明書、または、水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真などを提出し、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付しなければなりませんので、覚えておいたください。

区分所有建物登記がされていない建物とのことから、

区分所有建物の登記がされている建物は、もっぱら「マンション」であることが多いのですが、

マンションであれば、

管理組合などが建物の修繕を行っている場合が多いこと、耐火建造物であることなどから、相続開始時で空き家であったとしても、この特例を利用することはできません。

この辺りからも、空き家問題への対策を意図した制度であることがわかります。

令和6年1月1日以後の譲渡から、

売買契約書等に基づいて、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修、または、建物の解体工事を行った場合でも、適用対象となりました。

＜適用要件＞

平成31年度の税制改正で、

下記の要件を満たすことで、相続の開始の直前において、被相続人の居住のために使用されていた建物として特例が適用できることになっています。

この改正は、平成31年4月1日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡から適用されています。

＜適用要件＞

実務上、次のいずれかの書類による確認も必要となりますので、ご注意ください

① 電気・水道・ガスの契約名義（支払人）及び、使用中止日が確認できる書類

② 老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録

③ 市区町村が認める者が家屋の管理を行っていたことの証明書

④ 不動産所得がないことを確認するための地方税の所得証明書等