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水曜日
2020年12月26日
不動産売買の豆知識

水防法に基づく「水害ハザードマップ」宅地建物取引業者の重要事項説明義務とは?

大規模水災害の頻発により甚大な被害が発生し、不動産取引時においても、水害リスクについての情報が、不動産購入の意思決定を行う上で重要な要素となっています。

そのため、宅地建物取引業者には、

売買契約締結前に、最新のハザードマップを提示し、マップ内における取引対象物件の位置や避難場所などについて、重要事項説明の項目に追加され、説明することが義務化されています。

コロナ禍の中で忘れがちになっていますが、最近でも大雨や大雪などの自然災害が発生しています。

 

そこで今日は、「水防法に基づく「水害ハザードマップ」宅地建物取引業者の重要事項説明義務とは?」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社 未来家不動産(株)みらいえふどうさん 代表 清水 浩治

 

宅地建物取引業者の重要事項説明義務化の背景

令和2年(2020年)7月の記録的な豪雨で被害を受けた熊本県人吉市では、ハザードマップ上で浸水が予想されていた地域と実際の浸水区域がほぼ重なっていました。

また、平成30年(2018年)の西日本豪雨でも浸水想定区域で多数の住宅が浸水し、逃げ遅れた人々が犠牲になったことから、「水害リスク」についても重要事項説明書で説明することになりました。

 

なぜ調べるのか? なにを調べるのか?

今や、台風やゲリラ豪雨による浸水は珍しいものではなくなり、甚大な被害が発生しています。

買主様にしてみれば「こんなに水災のリスクがある地域って知っていたらこの家は買わなかったのに!」と言う主張はもっともなことだと思います。

水害リスクについての情報は、不動産を購入するかどうかの意思決定を行う上で重要な要素になっているのです。

だから、水害リスクについて調べる必要があるのです。

 

調べる内容は、取引の対象となる不動産が、水害ハザードマップ上のどこに所在するのかを確認します。

水害ハザードマップとは、自然災害による被害とその範囲を予測した地図で、水防法に基づく洪水・雨水出水(内水)・高潮の3種類のハザードマップを指すのですが、

そこには、予測される災害の発生地点、被害の範囲や程度、避難経路や避難場所などの重要な情報が地図上に示されています。

その調査内容を重要事項説明書に明記し買主様に売買契約締結前に説明をします。

 

洪水・雨水出水(内水)・高潮の3種類のハザードマップ

<洪水ハザードマップ>

大雨によって河川が増水し、堤防が決壊したりあふれたりする氾濫が発生した場合に、浸水が想定される範囲(浸水想定区域)とその程度、および地域の避難場所などの情報を示した地図です。

 

<雨水出水(内水)ハザードマップ>

大雨時に下水管や水路からの浸水が想定される範囲(浸水想定区域)やその程度などの情報を示した地図です。

 

<高潮ハザードマップ>

高潮とは、台風や発達した低気圧により波浪(高波やうねり)が発生して、海面の高さがいつもより異常に高くなる現象のことで、これにより浸水が想定される範囲(浸水想定区域)やその程度などの情報を示した地図です。なお、地震によって生じる津波とは異なります。

 

※水害ハザードマップは最新のものを用意する必要があるのですが、市町村で作成をしていない場合は、水害ハザードマップが無いことを説明しなければなりません。

 

どのように説明を受けるのでしょうか?

取引の対象となる不動産の位置が含まれている水害ハザードマップが提示され、取引対象となる不動産の概ねの位置が示されます。

また、水害ハザードマップ上に記載された避難所についても位置が示されます。

ただし、水害ハザードマップについての詳しい説明までは、宅地建物取引業者に義務付けられているものではありません。

 

重要事項説明書での説明の記載例

洪水や内水氾濫によって、市街地や家屋、田畑が水で覆われることを浸水といい、その地面から水面までの高さを「浸水深(しんすいしん)」と言います。

洪水により、道路や農地が水で覆われることを「冠水」ということもあります。



浸水深と建物被害について、一般の家屋では、浸水深が50cm未満の場合は床下浸水、50cm以上になると床上浸水する恐れがあります。

浸 水 深浸 水 程 度 の 目 安
 0.0m ~ 0.5m  床下浸水(大人の膝までつかる)
 0.5m ~ 1.0m  床上浸水(大人の腰までつかる)
 1.0m ~ 2.0m  1階の軒下まで浸水する
 2.0m ~ 5.0m  2階の軒下まで浸水する
 5.0m ~  2階の屋根以上が浸水する

 

重要事項説明書で説明するときの記載例は次のとおりです。

 

浸水想定区域「内」である場合(浸水深の説明)

水防法に基づく「○○市洪水ハザードマップ」によりますと、

想定しうる最大規模の降雨(総雨量○○mm、時間最大雨量○○mm)により○○川が氾濫した場合、本物件は想定浸水深○m~○mの区域とされています。

また、本物件が所在する地域の避難所は○○小学校とされています。

詳細につきましては、別添「○○市洪水ハザードマップ」を参照下さい。

 

なお、雨の降り方や土地利用の変化等により想定浸水深を超える浸水の発生、および浸水想定区域以外のところでも浸水することがありますので、あらかじめご留意下さい。

また、各ハザードマップに記載されている内容につきましては、今後変更される場合がありますので、あらかじめご承知おき下さい。

 

浸水想定区域「外」である場合

水防法に基づく「○○市洪水ハザードマップ」によりますと、

想定しうる最大規模の降雨(総雨量○○mm、時間最大雨量○○mm)により○○川が氾濫した場合、本物件は浸水想定区域外とされています。

また、「○○市雨水出水(内水)ハザードマップ」によりますと、

想定しうる最大規模の降雨(総雨量○○mm、時間最大雨量○○mm)により河川や下水道などの治水施設では処理しきれない雨が地表面に溜まり浸水被害が発生した場合、本物件は浸水想定区域外とされています。

また、「○○市高潮ハザードマップ」によりますと、

高潮が発生した場合、本物件は浸水想定区域外とされています。

本物件が所在する地域の避難所は○○小学校とされています。

詳細につきましては、別添○○市洪水ハザードマップを参照下さい。

 

なお、雨の降り方や土地利用の変化等により想定浸水深を超える浸水の発生、および浸水想定区域以外のところでも浸水することがありますので、あらかじめご留意下さい。

また、各ハザードマップに記載されている内容につきましては、今後変更される場合がありますので、あらかじめご承知おき下さい。

 

加古川市の総合防災マップ

想定最大規模降雨(おおむね1000年に1回程度の大雨)による洪水想定や、警戒レベルを付した避難情報の発令など、最新のデータを反映した「加古川市総合防災マップ」は各家庭や各事業所へ郵送されています。

もしものときに、少しでも被害を軽減するために、想定される災害と被害を知り、対策を考え、実際にできることから取り組んでください。

 

◆こちらから「加古川市総合防災マップ(全編)」をご覧いただけます!

◆加古川市ホームページはこちらから!

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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