住宅ローン減税の勘違い！新築・中古・消費税の有無で減税額、控除期間が異なるのです

令和3年（2021年）度に施行された税制改正には、住宅ローン減税の控除期間が13年間になる特例措置などが盛り込まれました。

これは、新型コロナウイルス感染症拡大で落ち込んだ景気の回復策として、マイホーム取得の支援策がさらに充実されたことになります。

ただし、控除期間や減税の限度額は、住宅の要件によって異なるのです。

そこで今日は「住宅ローン減税の勘違い！新築・中古・消費税の有無で減税額、控除期間が異なるのです」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

住宅ローン減税は

住宅ローン控除とも呼ばれていますが、

正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

住宅ローン減税は、

住宅ローンを借りて、マイホームを新築・中古住宅を購入、増改築等をする人は、確定申告もしくは年末調整で、年末（12月31日）時点での住宅ローン残高の一定額までの1％が最長10年間所得税等から「還付」される制度です。

また、所得税だけで控除しきれない場合は、一定の限度額で住民税からも控除が受けられるのです。

これが「住宅ローン減税」の基本的な内容です。

※還付とは、年末調整で計算した1年間に納める必要がある所得税額よりも実際に納めた税額が多い場合は、払い過ぎた金額が返還されることです。

つまり税金が安くなるのです。

住宅ローン控除の限度額は、

入居時期や建物消費税の有無、消費税の税率で異なります。

例えば、

建物消費税が課税される、新築住宅の建築、売主宅建業者（法人）が分譲する新築一戸建やリフォーム物件、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、

消費税が課税されない個人間売買での中古物件、

そして、建物消費税の税率や入居時期によって住宅ローン減税の限度額が異なるのです。

＜消費税が課税される住宅（一般住宅）＞

例：新築住宅や売主が宅建業者（法人）で建物消費税がかかる物件

◆入居時期／

　2014年4月1日～2021年12月31日まで

◆控除期間／10年間

◆対象住宅ローン限度額／4,000万円

◆控除率／1％

◆最高控除額／400万円

＜消費税が課税されない住宅＞

例：個人間売買の中古物件

◆入居時期／

　2014年4月1日～2021年12月31日まで

◆控除期間／10年間

◆対象住宅ローン限度額／2,000万円

◆控除率／1％

◆最高控除額／200万円

＜認定長期優良住宅や認定低炭素住宅＞

◆入居時期／

　2014年4月1日～2021年12月31日まで

◆控除期間／10年間

◆対象住宅ローン限度額／5,000万円

◆控除率／1％

◆最高控除額／500万円

◆所得要件／その年の合計所得金額が3,000万円以下

◆居住要件／取得後6ヵ月以内に居住し原則年末まで住み続けること

◆住宅要件

①床面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上が自己居住用

②自己居住用の家屋の新築、取得、または増改築等

③原則として控除を受ける年の年末まで引き続き住んでいること

④取得する住宅が中古住宅の場合次のいずれかを満たす住宅

・木造など非耐火建築物の場合、建築後経過年数が20年以内

・マンションなど耐火建築物の場合、建築後経過年数が25年以内

・新耐震基準に適合する建物であること

（耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険加入）

⑤新築、取得する住宅が認定優良住宅である場合

・認定低酸素住宅

・一定の認定基準を満たした住宅

⑥同一生計の親族等から購入したものでない住宅

＜建物消費税10％で取得した住宅＞　2021年度税制改正

建物消費税率10％が課税される住宅を取得した場合、控除期間が3年延長され13年間となります。

◆入居時期／

　2021年1月1日～2022年12月31日まで

◆控除期間／当初10年間

　・対象住宅ローン限度額／4,000万円

　（認定住宅の場合／5,000万円）

　・控除率／1％

◆最高控除額／400万円

　（認定住宅の場合／500万円）

 

◆控除期間／11年から13年目

　・控除額／次の内少ない金額

　・11年から13年目の年末のローン残高の1％

　・消費税抜き建物価格／上限4,000万円

　（認定住宅の場合5,000万円）の

　　2％の3分の1

◆13年間の最高控除額／約480万円

　（認定住宅の場合／約600万円）

※契約の期間／

注文住宅は2020年10月1日～2021年9月末まで

分譲住宅等は2020年12月1日～2021年11月末まで

※入居期限／2021年1月1日～2022年12月末まで

※控除期間13年の措置の延長分については、

上記の「住宅の要件と居住の要件」の

住宅要件①床面積50㎡以上が

40㎡以上に緩和されます

※40㎡以上50㎡未満に緩和ついては、合計所得金額1,000万円以下の人に適用されます

住宅ローン減税で所得税から控除しきれなかった金額は一定の限度額で翌年の住民税からも控除されます。

消費税8％あるいは10％が課税された建物を取得し

◆入居時期／

　2014年4月1日から2021年12月末の場合

次のいずれか少ない方の金額になります

・所得税から控除しきれなかった金額

・所得税の課税所得金額の7%（上限13万6500円）

つまり、所得税から控除しきれなかった金額が13万6,500円を超える場合、超えた分の金額は控除されることなくその年の手続きは終了します

◆入居時期／

　2009年1月1日から2014年3月末の場合

次のいずれか少ない方の金額になります

・所得税から控除しきれなかった金額

・所得税の課税所得金額の5%（上限9万7,500円）

購入したマイホームに入居するタイミングで住民税からの控除額が異なります。

ただし、これから2021年12月末までにマイホームを購入する場合でも、建物消費税が非課税の場合は、2009年1月1日から2014年3月末までに入居した場合と同じ控除額になります。

そして、住宅ローン控除における住民税からの控除については限度額があることを覚えておいてください。

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りてマイホームを取得したときに一定の条件を満たすと10年間所得税の控除が受けられる制度です。

2019年10月の消費税増税時には、消費税10%でマイホームを購入した場合、2020年12月末までに入居を条件に控除期間が最大13年に延長するという特例も定められました。

そして、長引くコロナ禍の影響を軽減するため、

2021年度税制改正では、控除期間13年が対象となる期間が2022年12月末までの入居分までに延長され、所得が1,000万円以下の人なら面積要件も50㎥から40㎡に緩和されるなど対象者が広がりました。

ただし、

建物消費税が非課税の中古物件等の場合は、13年の控除期間や最大控除額4,000万円は適用されず、10年間の控除期間と最大控除額2,000万円であることは覚えておいてください。

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