土地の確定測量とは？売買で不動産業者から急に必要だと言われても焦らないために！

不動産の売買では特に土地や一戸建ての場合、土地の「確定測量」が必要になる場合があり、「この度の売買では確定測量が必要です。」と不動産業者から突然言われることがあります。

土地を所有している売主様にとっては、とても重要なことなのですが、急に言われても確定測量をするためには費用も掛かるし日数も必要になります。

そこで今日は、「土地の確定測量とは？売買で不動産業者から急に必要だと言われても焦らないために！」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

測量とは、土地の面積を専用の機械で測り図面に起すことで、今の測量は、機械も技術も飛躍的に進歩しているので正確な結果を出すことができます。

そして、測量結果を新たに登記することで法務局に備え付けられている登記簿や公図、地積測量図に反映させることができます。

土地の取引では「確定測量」が条件になる場合があります。

「確定測量」は、土地家屋調査士などの資格ある者と隣地所有者との立合いのもと、境界点と線の合意確認を得て行われる測量のことです。

確認された境界点と線で測量した図面に、隣地所有者が署名捺印したものが最も信頼される「確定測量図」になります。

ケース１

登記簿に記載されている地積（面積）を「公簿面積」といい、現地を確定測量し算出された面積を「実測面積」といいます。

ところが、「公簿面積」と「実測面積」が異なる場合が少なくないのです。

不動産業者が売却の依頼を受けると必ず現地のテーピングを行います。テーピングとは現地をメジャーで測ることですが、これは売買対象の土地面積が公簿面積と差がないかを仮に確認する作業です。

ここで大きく差が出るようなことがあれば、売主様に「確定測量」を提案することになります。

公簿面積のまま1㎡あたりいくらで取引してしまうと、売主が損をしてしまったり、買主が必要とする面積に足りなかったりといったトラブルに発展する可能性があるからです。

ケース２

境界点に境界標が設置してあり、その位置について隣地所有者との認識が一致していいのですが、境界標が亡失している場合があります。

また、お隣との間にブロック塀や垣根が設置されているが、境界がその中心なのか、内側なのか外側なのか、はっきりしない場合があります。

その他にも何らかの理由で、本来の境界とは違う位置に境界標が設置されている場合もあります。

このように境界がはっきりしていないことで隣地所有者とトラブルになるかもしれませんし、その土地の買主にしてみれば境界トラブルにならない物件を購入したいと思うものです。

買主もいろいろと勉強をしていますので、確定測量をしていない土地は境界トラブルがあると思われています。

ケース３

対象不動産の所有者と、隣地所有者との間で、今現在は境界の位置についての認識が一致していても、それぞれが世代交代することで、その認識に思い込みや勘違いでズレが生じてしまい境界トラブルに発展することがあります。

今のうちに、最も信頼性の高い、そして復元もできる確定測量を行い、将来トラブルに発展しないようにしておくことをおすすめします。

確定測量をする方法は「土地家屋調査士」に依頼することになります。

「土地家屋調査士」は確定測量図の登記を代理できる資格者で境界に関するプロで、不明確な境界であっても、さまざまな資料や法的根拠、経験をもとに本来の境界を導き出し、正確に測量してくれます。

確定測量図を作成し登記しておけば、将来の不安を取り除くことができます。

土地家屋調査士は、その土地を管轄する法務局や、地元の不動産会社に紹介してもらえます。

確定測量にかかる費用は、最低でも30万円、一般的には40万円から50万円程度になるでしょう。土地の状況によっては100万円前後、あるいは、それ以上かかる場合もあります。

確定測量費用が高くなるケースは、

・隣地所有者が多い、あるいは遠方に居住している

・隣地所有者が亡くなっている、あるいは不明

・隣地所有者とトラブルになっている

・隣地が道路や水路など市区町村の管理所有になっている

・境界線上に建物や構造物がある

・参考になる資料がほとんどない

など、様々なケースが考えられます。

逆の見方をすると、上記のようなケースが当てはまらなければ費用を抑えることができることになります。

確定測量を依頼するときは、隣地所有者の状況について把握していることを全て土地家屋調査士に説明し見積りを取るようにしてください。

実際に確定測量する場合、どのような流れになるのか順に説明します。

１．土地家屋調査士に確定測量を依頼

２．土地家屋調査士が資料収集、現況測量

３．仮測量、仮杭設置、隣地所有者との立会い

４．確定測量、境界確認書、登記申請

この順に説明していきます。

土地家屋調査士に依頼するときは、まず、土地の地番を調べておいて下さい。

地番が分かるものは「権利証」「登記識別情報」「固定資産税納税通知書」などに記載されています。

もし分からなければ、土地家屋調査士のアドバイスを受けてください。

また、境界について知っていることや聞いていることがあれば土地家屋調査士に伝えてください。

参考になる資料があれば、土地家屋調査士に渡していただければ、今後の調査がスムーズに進みます。

土地家屋調査士が法務局や役所の資料を集め現地を調査し現況を測量します。

そうすることで境界（筆界）を探し出します。

ただし、ここで知っていて欲しいことは

依頼者が境界だと思っていた位置と異なる場所が境界線となることがあるということです。

土地家屋調査士は仮測量により求めた境界に仮杭を設置し、隣地所有者へ境界確認の立会いを依頼します。

境界確認の立会は、依頼主、隣地所有者、土地家屋調査士が同席のうえ行います。

隣地所有者が市区町村の場合は、境界確認の立会後に現況測量図に仮杭設置点を載せた図面を一旦持ち帰えり判断しますので、その場では合意することはしません。

そのため、民間同士の立会に比べて時間も費用も掛かることになります。

すべての隣地所有者から境界の位置について同意を得られたら、仮杭を永久杭に設置しなおします。

既存の境界標が正しい位置に設置されているのであれば、そのまま採用し確定測量を行なうことになります。

確定測量で求めた境界点は座標値化し面積計算を行いうことで詳細図面を作成します。

次に、隣地所有者から「筆界確認書」という書面に署名捺印をいただくことで、詳細図面が「確定測量図」となり、最も信頼される図面になるのです。

最後に、土地家屋調査士が確定測量図に筆界確認書を添えて法務局に登記申請すれば完了となります。

以上が確定測量の流れになります。