私道の通行・掘削に関するトラブルの可能性を説明しなかった宅建業者に説明義務違反

今日ご紹介するのは、

前面道路（私道／位置指定道路）の通行・掘削に関しては、売主の前所有者と隣地所有者の間の別件訴訟の判決によって通行権・掘削権が認められていました。

しかし、隣地所有者から通行・掘削の妨害がなされる可能性があると読み取れる従前の経緯が記載されていた判決書の写しがあったのです。

それにもかかわらず、通行・掘削が隣地所有者から妨害される可能性を買主に説明することを怠った売主（宅建業者）と媒介（仲介）業者に対し説明義務違反が認められた紛争事例です。

（１）買主Ｘ（個人、非宅建業者）は、平成26年3月21日、売主（宅建業者）Ａから、媒介（仲介）業者Ｂの仲介で、土地（以下「本件土地」という）を、売買代金4,980万円で購入しました（以下「本件売買契約」という）

本件土地の前面道路は位置指定道路（私道）です。

（２）本件土地は、もとＭが所有していましたが、平成26年2月20日、Ａに売却しました。

Ｋは、本件土地の隣地所有者で、前面道路の所有権を有しています。Ｍが本件土地の所有 者であった当時、Ｍに前面道路の通行と掘削の権利かあるかどうかが争いとなって訴えが起こされ（以下「別件訴訟」という）、ＭがＫに対して通行権と掘削権を有するとの判決が出されています。

なお、別件訴訟の判決文は、Ｋが判決に従わない可能性や、本件土地において建築工事を行おうとしたときにはＫの妨害行為によって影響を受けることを読み取ることができる内容となっていました。

（３）本件売買契約の前に、Ｘは、Ｂに、「私道はトラブルが多いけれどもこの土地は大丈夫ですか」と質問し、これに対して、Ｂは、「裁判の結果Ｍが全面的に勝訴しているため、通行の権利に関する問題はクリアになっている」と答えていた。

また、本件売買契約の重要事項説明書には、「判決により無償の通行権と掘削権を取得しております」と記載されており、Ｂがこの記載を読み上げてＸに説明していました。

しかし、ＡとＢとの間では、判決書を提示するとＸが購入を控える可能性があるため、Ｘには判決書を見せないことが合意されており、売買契約締結前にはＸは判決書を見せられていませんでした。

（４）Ｘは、本件土地を購入した後、建設会社に依頼して自宅の建築工事を開始したが、Ｋによって工事にクレームをつけられたり、駐車が妨げられるなどの妨害行為があったことから自宅の建築工事を断念し、平成27年4月26日、本件土地を、売買代金4,020万円で、Ｃ社に売却しました。

（５）Ｘは、ＡとＢに対し、売買契約締結前に隣地所有者から通行・掘削の妨害される可能性があったことについての説明する義務があったのに説明を受けていなかったとして、購入価格と売却代金の差額や請負工事中止に伴う違約金などの損害を被ったとして、損害賠償を請求しました。

＜買主Ｘの言い分＞

ＡとＢは、土地を購入しようとするＸに対し、購入するか否かの意思決定に影響を及ぼす重要な情報を説明する義務を負っていたのに、Ｋが前面道路の使用を妨害する可能性があるという重要な情報を説明しなかったのであって、説明義務違反によって損害賠償義務を負う。

＜売主Ａの言い分＞

売主が宅建業者に媒介（仲介）を委託する場合、契約当事者の意思としては、重要事項の説明は自らか依頼した宅建業者が行うものとして、その説明に委ねている。

つまり、売主本人は買主に対して説明義務を負わない。

＜媒介（仲介）業者Ｂの言い分＞

 宅建業法第35条には、取引対象となる隣地所有者の氏名や人柄、性格などは掲げられておらず、判決書の交付義務もない。

ＢがＸに判決書を交付しなかったのは、Ｘから交付を要求されなかったからである。

また、通行権・掘削権は判決によって明確に認められていて疑問の余地がなく、この点はＸに説明をしている。

本紛争事例の問題点は、

（１）売主（宅建業者）の説明義務

（２）媒介（仲介）業者の説明義務

（１）売主（宅建業者）Ａについて

売主は買主から説明を求められ、かつ、その事項が購入希望者に重大な不利益をもたらすおそれがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ほすことが予想される場合には、信義則上その事項について、仲介業者を介するなどしてこれを説明する義務を負います。

判決の確定により法的には本件土地の承継人であるＸの通行権や掘削権が確保されているとしても、Ｋが別件訴訟の判決に従わない可能性があることも否定できない。

その場合には、さらなる訴訟等の法的手段を講じたり、講ぜられたりするなどして、さらに時間や費用を要し、Ｘにおいて自宅建築工事に大きな影響を受ける可能性は否定できない。

そのため、Ａにおいては、判決書を交付するなどしてＫの言動について説明をするべきであったのであって、ＡにはＸに対して説明義務違反による責任がある。

（２）媒介（仲介）業者Ｂについて

宅建業者には、宅建業法第35条第1項所定の事項に限らず、購入希望者に重大な不利益をもたらすおそれがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される事項を認識している場合には、その事項についても説明義務を負います。

Ｋとのトラブルの可能性はＸが本件 地を購入するにあたって契約締結の可否の判断に影響を及ぼし、また、重大な不利益をもたらすおそれのある事項である。

そのため、ＢにはＸに対して説明義務違反による責任がある。

本紛争事例からは、

不動産を買おうとする者の不利益を隠して売買を成立させれば、必ずトラブルが生じるのです。

売主（宅建業者）Ａと媒介（仲介）業者Ｂは、判決書を提示すればＸが購入を断念すると考え、判決書を見せずに売買契約を締結しましたが、購入後に隣地所有者との間に生じるかもしれない状況に少しで想像できておれば、このような対応が不適切であることは容易に分かったはずです。

また、Ｘは、売買契約の前に前面道路が私道であることに不安を感じ、Ｂに対して前面道路の通行と掘削などトラブルについて質問をしています。

しかし、Ｂは、これに対して誠意のある回答をしていません。

宅建業者は、買主にとって不利益となるおそれのある事項について説明義務を負いますが、買主が関心や不安をもっている事項については、特に丁寧に説明をすることが求められるのです。

仲介手数料無料の新築一戸建て（建売住宅）をお探しなら

今まで「メールフォーム」でやり取りをしておりましたが、

未来家不動産（株）のLINE公式アカウントを「友だち追加」していただくと、仲介手数料が無料になるかの診断が、より簡単にできるようになりました。

上記のリンクバナーかQRコードで「友だち追加」をしていただき、SUUMO（スーモ）やHOME’S（ホームズ）、at home（アットホーム）などのポータルサイトで、

あなたが見つけた、気になる、あるいは、住みたい新築一戸建て（建売住宅）の「URL」あるいは「スクリーンショット」をトーク画面に貼り付けて「この物件の仲介手数料は無料になりますか？」と一言付け加えて送信してください。

未来家不動産株式会社の新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」をご利用いただける物件かをお調べして、ご報告いたします。

また、「新築一戸建て（建売住宅）を探し始める前の基礎知識」もご覧いただき、参考にしていただければ幸いです。

LINEをご利用されていない方は、下記の「メールフォーム」をご利用ください。