ローン特約条項による買主の解除権行使にかかる仲介業者の助言義務違反が債務不履行責任に問われた判例

今日ご紹介するのは、

媒介（仲介）業者が、ローン特約条項に基づく買主の解除権行使の判断等について、買主に対する助言を怠ったとして、債務不履行責任が認められた事例についてです。

なかには、ローン申込代行手数料と称して11万円や15万円もの高額費用を請求しているにもかかわらず、契約条項の助言をしない不動産業者もいるようですので、ご自身を守るためにも、最後までお読みください。

（１）買主Ｘは、平成20年9月、売主Ａ社との間で、土地建物を代金4,500万円で購入する契約（以下「本件売買契約」という）を締結し、同日、Ａ社に手付金として225万円を支払いました。

本件売買契約には、特約として以下のような約定を定めています。

①相手方が本契約上の債務の履行を怠ったときは、書面による催告の後に、本契約を解除することができ、売買代金の10 %相当額の違約金を請求できる。

②ただし、買主Ｘは、本契約締結後、金融機関に対して住宅ローンの借人れを申し込み、その全部又は一部につき同年10月2日までに借人れの承認を受けられないときは、同月13日までの間、本契約を解除することができ、売主Ａ社から無利息で既払金の返還を受けることができる。この場合には、①の違約金は発生しない。

（以下、②の条項を「住宅ローン特約」という）

（２）買主Ｘは、平成20年9月、売買契約に先立ち、媒介（仲介）業者Ｂと媒介契約を締結し、本件売買契約の締結時に、約定報酬（仲介手数料）の約半額の75万円をＢに支払いました。

（３）Ｘは、Ｂから紹介を受けた金融機関Ｇに対し、Ｂを通じて住宅ローン借入れの申込みをしたが、借入れは実現されず、住宅ローン特約による買主の契約解除権行使の期限も過ぎてしまった。

結局、Ｘは残代金の支払いの遅滞に陥り、いったんは代金支払期限の延期がされたものの、最終的には平成21年6月に売主Ａ社が本契約を解除した。

（４）その後、売主Ａ社は、買主Ｘに対し、売買契約に基づく違約金（手付金没収後の残額）として計225 万円の支払を求める訴訟を提起した。

 Ｘは、住宅ローン特約に基づく解除権は上記期限後も行使できるものとし、これを行使したなどとして、 Ａに対し既払の手付金225万円の返還を求める反訴を提起しました。

平成23年3月の一審判決は、Ａの本訴請求をすべて認容しＸの反訴請求を棄却した。

Ｘはこの判決について控訴したが、控訴審において、ＸがＡに対し解決金を支払う内容で訴訟上の和解が成立し、平成23年9月、ＸはAに200万円を支払った。

（５）Ａとの訴訟の結果を受けて、Ｘは、媒介（仲介）業者Ｂに対しては債務不履行、金融機関Ｇに対しては不法行為による賠償責任に基づき、ＸがAに支払済みの手付金や上記解決金相当額等の支払いを求める訴訟を提起しました。

紛争事例の経緯を簡単にまとめると

上記のようになります。

＜買主Ｘの言い分＞

（１）ＢはＸとの間で媒介契約を締結し、ＸがＢから住宅ローンを借入れるために必要な手続の委任を受けていたのであるから、売買契約の締結後はＧに対して速やかに借入れの申込みができるよう手続を進める義務を負っていた。

にもかかわらず、Ｂは、これを怠り、Ｘが住宅ローン特約により売買契約を解除する機会を失わせたものであるから、媒介契約又は委任契約上の注意義務に違反しており、債務不履行の責任がある。

（２）Ｇは、Ｘから、Ｂを通じて住宅ローンの事前審査の申込みを受けているのであるから、 住宅ローンの取扱銀行として、住宅ローン特約で設定された期限等を確認した上、これに間に合うように借入れの申込みを行うことをＸに促すべきであった。

Ｇがこれらの行為を怠ったことは、不法行為となる。

＜媒介（仲介）業者Ｂの言い分＞

（１）Ｂは、Ｇの指示に従ってＸの借入手続を代行しており、媒介契約又は委任契約上の義務に違反する点はない。

（２）Ｂは、平成20年7月、Ｘから受領した住宅ローンに関する事前審査の申込書をＧに差し入れており、その後のＧとのやりとりなどにおいても義務違反はない。

＜金融機関Ｇの言い分＞

Ｇは、Ｘから住宅ローンの事前審査の申込みを受けていたとしても、 Ｘが主張するよ うな義務を負うものではない。

本紛争事例の問題点は、

（１）媒介業者は、買主における住宅ローン借入れの可否の判断や、これによる住宅ローン特約に基づく解除権行使の判断について、助言等を行うべき義務を負うか。

（２）住宅ローンの事前審査申込みを受けた金融機関は、買主に借入手続等を促す義務を負うか。

になるでしょう。

判決では、媒介（仲介）業者Bに対し、媒介契約に基づく債務不履行責任を認め、売主Ａ社に支払済みの手付金・前記解決金、及びＢの受領済み媒介報酬等、合計500万円余の賠償を命じました。

一方、金融機関Ｇについては、不法行為責任を否定し、Ｘの請求を棄却しました。

（１）本件の媒介契約書には、Ｂが行う業務として、売買契約の相手方との間で契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて努力するほか、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行う旨が記載されています。

 実際にも、ＢがＸに代わってＧと折衝し事前審査書類を提出するなど、Ｂが住宅ローン借入れに関する交渉窓口として行動していたものとみることができます。

（２）本件売買契約には、平成20年10月13日を買主からの契約解除権行使の期限とする住宅ロ ーン特約が付されていました。

Ｂは、本件売買契約の締結後、住宅ローンの借入れが否認された場合にはＸが契約解除権を行使して損害の発生・拡大を防止する機会を確保するために、可能な限り借入れ可否の判断が上記期限までに出ること目指してＧと交渉し、 その結果を報告するなどして、借入れに必要な手続をＸに促すなどの助言を与える義務を負 っていたというべきなのです。

（３）認定した事実に基づけば、本件売買契約の締結後、ＢがＧに必要な手続・提出書類等を確認し、Ｘへ速やかに借入れの申込みを行うよう助言を与えることは容易であり、それを行っていればＧから借入れできないことが期限までに判明し、Ｘは住宅ロ-ン特約に基づく解除権を行使することが可能でした。

 にもかかわらず、平成20年11月11日頃までの間、Ｘは借入れの申込みをしておらず、これはＢがＧとの折衝状況や必要な手続を正確に説明せず、必要な助言等も行っていないことによるものと認められ、媒介契約上の義務を怠ったものというべきです。

（４）したがってＢは、Ｘが住宅ローン特約により本件売買契約を解除する機会を失ったことによって生じた損害について、賠償責任を負うべきである。

（５）金融機関Ｇについては、交渉窓口のＢがＸに助言を与えていたと考えて当然であり、さらにＧがＸに手続を積極的に促すなどの義務を負うべき根拠は見当りません。

（１）本紛争事例では、媒介業者の債務不履行責任が認められた理由の一つとして、媒介業者が具体的に住宅ローンの借入れに関する交渉窓口として行動していたこともあると解されるが、ローン特約条項に基づく解除権行使に関し、買主への助言義務を認めた例として、実務上参考となる事例になるでしょう。

（２）住宅ローン特約条項の主旨は、一般消費者が住宅等を購入する際にローンを利用することが多いため、銀行等の承認が得られない場合に、一定期間内は買主がノーペナルティで売買契約を解除できるとすることで、安心して住宅等の購入申込みができるようにするというものであり、買主保護、消費者保護を目的とする規定なのです。

（３）上記の主旨を前提とすれば、媒介業者としては、交渉窓口とならないケースにおいても、買主が解除権を行使する機会を失わないよう配慮する必要があるといえます。

解除権行使の期限を十分念頭に置いて、売買契約の締結後には買主が速やかに住宅ローン申込み手続を行うよ配慮し、銀行手続の状況を把握しつつ、必要に応じて買主に解除権行使等の助言を行うことが重要になるのです。

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