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2019年01月29日
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負担の消除:不動産売買契約書第11条:この条項は、売主が負担のない完全な所有権を移転する義務を示しています

(負担の消除)

第11条 売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。

 

売主には、対象物件を買主に引渡す義務だけではなく、負担のない完全な所有権も移転する義務があります。

そのため、所有権移転の時期までに、対象物件に存在する抵当権等を消除しなければなりません。もちろん、消除のための費用は売主様負担です。

 

売買契約書(土地建物公簿用)の見本はこちらです。

 

所有権の行使を阻害する負担とは?

典型的な所有権の行使を阻害する負担には、『先取特権』『抵当権』のように、所有権の交換価値を制約する担保権。

『賃借権』のように、使用、収益を制約する用益権があります。

その他、留置権、質権、根抵当権、永小作権、地役権など、

そして、よく聞くものとしては、差押仮差押仮処分など、民事や税法関係なものも、所有権の行使を阻害する負担となりますので、除去抹消しなければなりません。

 

同時抹消、同時決済とは?

この条項では、消除する時期を『所有権移転の時期までに』、つまり、残代金(売買代金)が支払われるまでに消除することを定めています。

 

しかし、現実的な取引においては、売主が、残代金を受け取るまでに、事前に抵当権等の抹消を完了できるケースは多くありません。

なぜなら、買主様から受領する残代金を充当して、住宅ローン等の債務を完済し、抵当権等の抹消手続きに入るというのが、一般的な方法になっています。

 

このように、残代金支払日に、残代金の授受、債務の完済、抵当権等の抹消登記申請、買主様への所有権移転登記申請、買主の抵当権設定登記申請の手続きを、同時に行うことを『同時抹消』あるいは『同時決済』といいます。

 

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