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2019年03月30日
ブログ「未来の家」

一戸建てが売れない理由 その4 タイミングが間違っているかもしれません

売却のタイミングはいつがいいのか知りたい、価値が下がらないタイミングで売却したい、何を判断基準にしてタイミングを考えれば良いのか知りたい、と思っている方も多いと思います。

 

ことわざにも、「千載一遇」「鉄は熱いうちに打て」「物にも時節」「好機逸すべからず」など、昔からタイミングは大切とされてきました。不動産の売却も同様で、有利に売るにはタイミングが重要なのです。

 

今日は、不動産を売却する五つの「タイミング」について書いてみたいと思います。

 

1.市況からみた売却のタイミング ただし、見極めるのは難しい!

ひと言で「タイミング」と言っても、その視点にはいくつかの要素があります。もっとも大きなタイミングは、不動産マーケット、市況です。

 

不動産価格は経済と密接な関係がありますから、景気の上下によってマーケットの動きが活発になり、またその逆の時期も当然あります。

 

ただし、景気の波はいつの時代も定期的に起こり、オリンピックなどの国際的な大イベントをはじめ、自然災害や海外の政局にも大きく左右されるため、プロでも読み切れない部分もあります。

 

そしてもちろん、あなた自身が売りたいタイミングと合致するかどうかは正直、運も左右するします。市況のタイミングは非常に大切ですが、完璧に合わせることは困難でしょう。

 

2.季節からみた売却のタイミング

これは、毎年訪れる引っ越しシーズンに合わせる、と言うことですので、非常に分かりやすいと思います。

 

日本では、4月と9月に季節的大移動が発生します。特に4月は子供の新学期が始まることから、大きな移動となります。特に、転勤は会社から直前に言われることが多いので、2月から3月に購入する人は、焦りながら購入をします。

 

そのため、一戸建てやマンションなどの居住用財産は、2月から3月にかけて最も高く売れます。逆に、4月に入ると、新生活が始まっているので、パッタリと売れなくなります。

 

ですから、売り出しを1月頃からスタートさせ、2月から3月を狙って売却をするのがタイミングとしてはベストです。またこの時期は売却活動期間も短くなる傾向もあります。

 

もしタイミングを合わせられるのであれば、1月、2月、3月の時期に売却活動を行うようにしよう。

 

3.築年数からみた売却のタイミング

一戸建てについては、築11年から15年目までは、ゆるやかに減額していきますが、築15年を過ぎると、下落のカーブが急にきつくなります。築15年から25年にかけても、価格の下落が続き、その後はほぼ一定の水準で推移します。

 

一戸建ては築15年以上になると、設備の修繕費用が大きく発生するため、急激に価値を落とします。築25年を過ぎると価格がほとんど下落しないのは、建物価格がゼロと評価され、ほぼ土地価格で取引されるからです。

 

一戸建ての場合は、築15年までが売り時です。また築26年以降はいつ売却しても、価格的影響は、ほとんど受けないことになります。

 

4.修繕履歴からみた売却のタイミング

築15年を過ぎた一戸建てを購入される買主様が気にすることは、「少しでも安く」と言う価格的なことよりも、修繕履歴を気にする人が多いのです。

 

修繕履歴は、築年数とも大きく関係します。築15年を過ぎると、買主が購入後、改装するための費用負担が大きくなるため、自ずと価格は下がります。

 

逆に、築15年を過ぎていても修繕をこまめに行っていて、それを買主へ説明できれ履歴資料があれば、価格は大きく下がることはないのです。

 

そのため築15年を過ぎていても、修繕した直後は、売却の良いタイミングと言えます。修繕した後は、その履歴資料をきちんと残しておくことも大切なのです。

 

5.税制からみた売却のタイミング

税制と言っても、具体的には所有期間です。

 

個人が不動産を売却しても、譲渡所得(利益)が発生すると、所得税を納めることになります。この所得税は、所有期間によって、以下のように税率が異なります。(復興所得税は加味してません)

 

◆所有期間:5年以下の場合 所得税:30% 住民税:9%
 
◆所有期間:5年超の場合  所得税:15% 住民税:5%

◆所有期間:10年超の場合(居住用財産のみ)
 
 課税譲渡所得の内6,000万円以下の部分
  所得税:10% 住民税:4%
 
 課税譲渡所得の内6,000万円超の部分
  所得税:15% 住民税:5%

 

税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年超の長期譲渡所得で分けられます。さらに売却対象が居住用財産の場合は、さらに税率が下がります。そのため、税制のタイミングとしては、少なくとも所有期間が5年超のタイミングで売却するのが良いでしょう。

 

ただし、売却対象が居住用財産の場合は、「3,000万円の特別控除」の適用で、利益が3000万円を超えていなければ、所得税は発生しません。ですから、居住用財産であれば税制はあまり気にしなくても良いでしょう。

 

売却時期を見直して、状況を見極めてみましょう

もし、売り出し時期をコントロールできるのであれば、その時期を見計らうのもひとつの方法です。

 

そのほかにも、築年数からみた売りやすいタイミングや、購入検討者にとっても買いやすい時期(減税制度や低金利等)など、さまざまな視点があります。

 

もし、現時点で動きが鈍く、さらに売り急いでいないのであれば、一度、売却時期を見直して、状況を見極めるという選択も考えられるのではないでしょうか。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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