持ち家なのに急な転勤辞令！ 4つの選択肢と最良の選択とは？ Part2

建てたばかりのマイホームなのに・・・！　まだ住宅ローンが残っているのに・・・！　ご主人の転勤辞令が・・・・頭が真っ白になってしまいますよね。しかし、決断しなければならないことがたくさんあります。

そんなときの選択肢が、

「持ち家を賃貸にして家族で引っ越す」「持ち家を売って家族で引っ越す」「家族は持ち家に残り単身赴任をする」「空き家のまま残しておく」の4つです。

今日は、4つの選択肢のうち「持ち家を賃貸にして家族で引っ越す」場合のメリット・デメリットについて書きます。

転勤に伴い、持ち家を賃貸にする場合のメリット・デメリット

メリットです。

①持ち家を手放さずにすむ（再び住む可能性を残せる）
②家賃収入があれば維持コストの負担軽減になる
③人が住んでいるため廃墟化、劣化を防げる
⑤住宅ローン控除の残り期間内で再入居するなら控除再適用可能

3つ目について補足すると、家は、住む人がいなければ傷み進み、管理する人がいなければ廃墟化や治安の悪化、火災発生などのリスクが高くなります。誰かが住むことで、こうしたリスクを回避できることは、大きな意味を持ちます。

次に、デメリットです。

①維持費や税金で利益は無くなる場合が多い
②入居者が見つからない場合、空き家同然となる
③貸している時は住宅ローン控除が受けられなくなる
④ローンが契約違反となる可能性がある

それでは、詳しくご説明します！

転勤が短期間で、その間、賃貸にしておいて、転勤が終われば持ち家に住み直すことができます。短期の賃貸借契約で更新無しにしておけば、立ち退きで揉めることもありません。

また、ローンの返済額よりも家賃収入が高ければ利益にもなります・・・・と言いたい所ですが、賃貸収入による利益はあまり期待しないほうがいいです。それは、賃貸に出しても、いろいろと費用がかかるからです。

例えば、不動産会社へ払う賃貸管理手数料、メンテナンス費用、固定資産税、さらには、家賃収入は課税対象にるので、確定申告で税金を収めなければいけません。

また、一人目の入居者が住み続けるとは限らないので、退去にともないハウスクリーニングや一部改装の必要もあり、費用がかかります。

例えば家賃収入が10万、ローンの支払いが6万で4万の収入になっても、維持費や税金を払うと利益は無くなってしまいます。
　　　
かと言って、家賃を高く設定すると入居者が見つからず元も子もありません。元々、一戸建てで短期物件の借主は見つかりずらいのです。

入居者が見つからなければ当然家賃収入はゼロです。しかしローンの返済は続けなければいけません。さらに人が住んでない家は傷みが早いので修繕費もかかります。また、築年数が経つに連れ家賃相場も低くなってきますので、それに応じて賃料も安くしなければなりません。

住宅ローンの目的は「住むための住宅の購入」ですので、賃貸に出すと契約違反として全額償還を求められる場合があります。転勤のためと理由を説明しても認められない場合はローンの全額返済か、金利の高いローンへ借り換えることになります。

賃貸に出している間は、購入した家族が住んでいないので住宅ローン控除は適用されませんが、転勤から戻り次第再適用されます。

減税期間が10年で2年経過時に転勤、5年後に戻ってきたとしたら残りの適用期間は8年ではなく3年となり、転勤中の賃貸にしてた期間は除外されてしまいます。

持ち家を賃貸に出しても、利益を得るのは難しいでしょう。数年でも人が住まなければ確実に劣化します。戻ってきた時、自分たちが住んでいた当初より古くなっていることを覚悟しなければいけません。