「違法建築」と「既存不適格建築」知っていて欲しい、その大きな違い！

「違法建築と既存不適格建築の違いって何ですか？」

この質問は、時々受けることがあります。実は、昨日も質問をいただきました。

そこで、今日は、「違法建築物」と「既存不適格建築物」の基本的な違いについて書いてみたいと思います。

建築物は、都市計画法や建築基準法、各自治体の条例に従って建てることが義務付けられています。

ところが、実際には現行の法律に適合していない「違法建築物」や「既存不適格建築物」が存在しています。ご自宅を売却するときには、この二つに該当していないかを確認することが大切になります。

違法建築物は、一言でいうと、建築基準法などの法律に違反して建築された建物のことです。

基本的な部分でいうと、建ぺい率や容積率の上限を超過している、あるいは接道義務を守らず建築している建物が該当します。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、建ぺい率の上限が60％のところを70％の割合で建築物を建ててしまうと違法建築になります。

容積率は、敷地面積に対する「建築物の各階の床面積を合計した延べ床面積」の割合のことで、これにも定められた上限があり、それを超えると違法建築になります。

接道義務は、幅員4メートル以上の道に敷地が2メートル以上接していないと家は建てられないという決まりがあるのですが、これを守っていなければ違法建築になります。

建築に関してはその他にもさまざまな決まりごとがあり、一つでも違反していると全て違法建築になります。

既存不適格建築物は、建築した当時の法律に従って適法に建てられた建物が、その後の法律改正によって現在の法律には対して適法ではなくなった建築物のことです。

たとえば、建築当時の建ぺい率60％に対して55％、容積率200％に対して120％の割合で建築されて適法でしたが、その後の法律改正で、建ぺい率50％、容積率100％に変更となったことで、現在の法律では超過してしまうケースです。

つまり、あなたが知らないうちに、ご自宅が既存不適格建築物になっていたということもあり得るのです。

また、都市計画道路として敷地の一部が買収され、敷地面積が狭くなることで、建ぺい率・容積率の上限を超過すこともありますが、この場合も既存不適格建築物になってしまいます。

ご自宅が既存不適格建物になると何か罰則があるのではないかと不安になる人もいるかもしれませんが、その心配は不要です。

既存不適格建築物は違法ではないので、そのままの状態であれば存続が認められています。

ただし、既存不適格建築物を、増改築すると違法建築物になってしまうので注意してください。つまり、増改築ではなくて、減築しなければならなくなるのです。

仮に、建ぺい率が70％の既存不適格の家があったとして、現法では上限が60％だとすると増改築するには建築面積を小さくするしかなくなってしまいます。そのため、家の増改築をあきらめるといった例も少なくないのです。

とはいえ、既存不適格建築物の増改築に関しては一定の緩和措置が設けられている例もあるので、まずは現在の法律がどうなっているかをしっかり確認してください。

違法建築物を担保にして住宅ローンを利用しようとしても、ほとんどの金融機関からは断られてしまいます。なぜなら、法律違反した物件には担保価値が認められないので融資が困難になるためです。

また、売却する場合、違法建築であることを告知しなければならず、当然に資産価値が下がり、買主は限定されます。

一方、既存不適格建築物は違法ではないので、原則として住宅ローンの利用は可能です。ただ、建築当時と現在の規制数値の差が大きい場合は、住宅ローンの利用に影響が出る可能性は残ります。

また、売却の際には既存不適格であることを買主に告げなければならないという点では、違法建築の場合と同じです。

同時に、増改築や建て替えの際に、今よりも建物面積を小さくしなければならないなどの制限があることも説明しなければならないので、買主の購入意欲が減少することは十分に考えられます。

それでも、違法建築物件の売却と比べると、そのハードルは低いといえるかもしれません。

ご自宅を売却するときには、建物が違法建築でないことを証明する必要があります。もちろん不動産業者も調査しますが、ご自身で確認できる簡単方法は「検査済証」を確認することです。

検査済証は、建築工事完了後の検査で、全て適法だった場合に交付される証明書です。それがあれば、たとえ現在の法律に適していなくても建築当時は適法であったことが明らかになりますので、確認してみてください。

ただし、検査済証があっても違法建築だったというケースは稀にあります。そのことは、頭の片隅に置いておいてください。

検査済証の確認で違法建築ではないことは分かっても、既存不適格建築ではないことの証明にはなりません。

既存不適格かどうかを知るためには、建築後に都市計画や各法令がどのように変更されたかを知らなければなりません。その上で、建ぺい率や容積率などの数値が現在の規制に収まっているかを確認することで既存不適格でないということが証明できるのです。

そのためには専門的な知識や調査が必要にあり、一般の人が正確な判断を行うのは難しいと思います。その場合は、役所の建築指導課や専門家に相談することをおすすめします。