不動産の「買付証明書（購入申込書）」を提出、その後キャンセルしたらトラブルになってしまいました

他社でトラブルになっているお客様からのご相談です。

購入しようか、どうしようか、決めかねていた一戸建てに対して、不動産屋から「早く決断しないと、他で売れてしまいますよ」と言われて「買付証明書（購入申込書）」を書いてしまいました。

その後、冷静になって考えていたら不安になり、キャンセルすることにしたのですが、トラブルになってしまいました。この内容は、よくご相談があります。

そこで今日は「買付証明書（購入申込書）についてのトラブルについて書いてみたいと思います。

冷静になって考えていたら不安になり、キャンセルすることにしたのですが、

不動産屋からは、「もう売主にも伝えているし、うち（不動産会社）の信用問題にもかかわるので、今更キャンセルされても困る」と言われて、トラブルになってしまいました。

その後、解決はしたものの、一度、買付証明書を提出したら、キャンセルできないのでしょうか？　詳しく教えてください。

不動産の売買では、買付証明書（購入申込書）の提出は一般的です。

買付証明書に記載する事項に決まりがあるわけではありませんが、一般的には、物件を購入するという意思を表し、購入希望金額、支払い条件、融資利用の有無、有効期限などが記載されています。

また、売主側から売渡承諾書という書面が提出されることもあります。

これには、物件を売却しますという意思を表し、売却希望金額、有効期限などが記載されることが一般的です。

買付証明書や売渡承諾書は、

判例上、不動産を買い受ける、または、売り渡す希望があることを表明したものにすぎず、売買の申込み、または承諾の「確定的な意思表示とは認められない」とされています。

また、不動産取引の実務上も、これらの書類は、正式な契約の「前段階」で交わされる書類として扱われています。

つまり、買付証明書や売渡承諾書には法的な拘束力はなく、キャンセルも可能なものと理解されているのです。

民法（第555条）の原則からいえば、ある物を一定の金額で「売ります」「買います」という意思の合意があれば売買は成立します。

しかし「買付証明書」と「売渡承諾書」が取り交わされていれば、「売ります」「買います」という意思が表明されているようですが、この書類がそろっていても不動産の取引では、法的な拘束力も、契約の成立も認められないのです。

何故なら、不動産のような高額な財産に関する売買契約においては、「確定的・最終的な合意がされるまでは、売買契約は成立しない」と考えられているからです。

売渡承諾書や買付証明書は、「確定的・最終的な合意」 の 前段階 において、将来、売り渡します、あるいは、買い受けます、という希望があることを表明する書類にしかならないのです。

実際の実務では、

買主様から買付証明書をいただき、

その内容をもとに売主様と交渉や商談を重ね、

売買価格や支払条件、引渡予定日や特約条項など、様々な条件を詰めて、正式な売買契約へと進んでいきます。

ですから、買付証明書を提出しても確定的な申込みや承諾の意思表示とは認められない、と言うことです。

とは言え「いつでもキャンセルできるから、取り敢えず・・・・」といった感覚は避けるべきです。

仲介業者や売主によっては、要らぬトラブルに巻き込まれることもあるからです。

また、売主様の気持ちを考えれば 「取り敢えず」 といった軽い気持ちで、買付証明書を書くべきものではないのです。