不動産を「共有名義」で購入するときの「共有持分」は、どのように決めたらいいのですか？

こんなご質問をいただきました。

「共有持分はどのように決めたらいいですか？」と言う内容で、ご夫婦でマイホームを購入されるお客様からでした。

今、あなた一人ではなく、ご夫婦や、あるいは親御様と一緒に不動産を購入するとします。

その場合、その不動産の所有権は、あなたと一緒に購入する人との共有名義（きょうゆうめいぎ）になります。

今日は、不動産の共有名義・共有持分の決め方について書いてみたいと思います。

不動産を購入するときには、売買代金以外にも仲介手数料や登記費用など、いろいろな諸費用が必要です。この購入諸費用のうち、どの費用を、共有持分に含めることができるのでしょうか。

不動産を購入するためには多額の資金が必要です。もし、自己資金だけでは足りなければ、住宅ローンの借入や、資金援助が必要になります。

資金援助の場合は、あなた一人だけではなく、夫婦や親御様と共同で購入する場合もあるでしょう。

その場合、出資した割合によって共有持分が決まります。

例えば、5,000万円の物件を、あなたが3,000万円、親御様が2,000万円の預貯金を出して購入するとします。その場合、あなたの持分は5分の3、親御様の持分は5分の2になります。

この持分は、その不動産を所有する割合を示すことになり、所有権移転登記の際に、その持ち分も登記されます。

不動産の所有権を登記する理由は、あなたの所有を証明するためのものですから、登記の際には、資金の比率と共有持分の関係を明確にしなければなりません。

分かりやすく言うと、「誰が、いくらのお金を出して購入したのか」を慎重に精査する必要があるのです。

例えば、奥様は資金を出していないのに夫婦2分の1ずつの持分にすると、

全額資金を出したご主人様から、資金を出していない奥様への贈与となり、贈与された奥様には贈与税が課税される可能性があります。

ですから、不動産の「共有持分」は、資金を誰がいくら出したのかによって決めなければならないのです。不動産の共有持分の決め方は、

共有持分＝出資金（借入金含む）／取得費（不動産の購入代金）です。

では、取得費（不動産の購入代金）のうち諸費用は、どこまでを共有持分に含めることができるのでしょうか。

言い換えると、不動産購入資金の内、どこまでのお金が不動産の取得費（しゅとくひ）となるのでしょうか。取得費になるもの、ならないものの一例です

＜取得費となるもの＞

●購入代金・建築費　●売買契約書・建築請負契約書貼付の印紙代　●建物設計変更費用　●仲介手数料　●登記費用（登録免許税）●抵当権設定の登記費用（登録免許税）●ローン保証事務手数料　●固定資産税・都市計画税の清算金　●不動産取得税　●古屋の解体費用　●整地・下水道・擁壁（ようへき）工事費用等　●借入金金利（借入日から使用開始までの期間の利息）●増改築リフォーム費用　●エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備費用　等

＜取得費にならないもの＞

●ローン金利　●ローン保証料　●団体信用生命保険料　●つなぎローン事務手数料　●つなぎローン金利　●火災保険料（地震・家財も含む）●インターネット加入料　●管理費・修繕積立金　●引越し代金　●家電製品・家具・カーテン代等　●町会費　等

物件価格5,000万円で、諸費用（仲介手数料・登記費用・印紙代・不動産取得税・リフォーム代等）が1,000万円とします。

夫の貯金が2,000万円、妻の貯金が2,000万円、不足の2,000万円を夫が住宅ローンを借りたとします。

この不動産は夫婦の共有名義となりますが、共有持分はどうなるでしょうか。

上記の諸費用はすべて取得費になりますので、不動産購入代金（取得費）は6,000万円です。

出資金は、夫が合計4,000万円で、妻が2,000万円なので、

持ち分は、夫が4,000万円／6,000万円で6分の4になり、

妻は2,000万円／6,000万円で6分の2になります。

約分すると夫が3分の2、妻が3分の1です。

もし、夫婦の持分を2分の1ずつにしたいのであれば、夫婦それぞれ3,000万円ずつ出さなければなりません。そうなると、夫も妻も住宅ローンで1,000万円ずつの借入が必要になります。

●共有名義とは、その不動産の所有権持分を持っている人のことです。出資額で持分割合が決まります。

●共有持分とは、複数の人が一つの不動産を共同で所有しているときの所有権の割合のことです。

●共有持分は、不動産の購入にあたっての出資比率で決まります。

●その購入資金（取得費）には、含めることができる費用と、含めることができない費用があります。

●実際に資金を出していない人を共有名義にすると、贈与税が課税される可能性があります。