未来家（みらいえ）不動産株式会社
2019年12月14日
不動産（売買）の豆知識
不動産売買契約の当日に物件状況確認書の記入を求められ、売主様が怒ってしまい契約が延期に！
不動産取引のプロである仲介業者が、安易な考えで売買契約に臨んだために、
当日、契約ができなくなり、延期となってしまった！
なぜ、こんなことが起こってしまったのか、あなたに知って欲しくて書きます。
それは、不動産売買契約の当日に物件状況確認書の記入を求められ、売主様が怒ってしまい契約が延期になってしまったのです。
売主様も理解されていた「物件状況確認書」の重要性！仲介業者の安易な考え方が契約を延期にしてしまった！
約4年、海外赴任中のご主人が、売買契約締結のため、昨日一時帰国。
契約のその場で、物件状況確認書と付帯設備表の記入を求められ、
ほとんど、ご自宅にいない、ましてや、今の家の状態を把握していない売主様は、
今、この場で記入することはできない、と怒ってしまし
契約が延期になってしまいました。
いまだに、売買契約のその場で、記入を求める不動産屋さんがいるとは・・・・。
事前に確認して作成するべき書類を、
急に言われても、その場では、わからないこともあります。
これは、絶対にやってはいけないことで、
仲介業者として、猛省するべきだと思います！
そこで今日は、物件状況確認書が、どれだけ重要な書類なのかを書きたいと思います。
物件状況確認書は、
買主様が購入を決断する際に、知っておきたい情報でいっぱいです。
売主様にとっても、販売活動を始める前に記入することで、
売却する不動産に、どのような問題があるのかを把握することができ、
事前にチェックすることで、不測のトラブルを回避することもできる書類です。
売主様にも、買主様にも、重要な書類になる 『物件状況確認書』 の内容です。
物件状況確認書の記入事項
マンションと一戸建では、記入事項が違います。
マンションであれば、
管理費・修繕積立金・大規模修繕の予定などを記載しなければいけません。
一戸建であれば、
境界、越境、配管状況、地盤、敷地内残存物などを記載しなければいけません。
下記の画像は、物件状況確認書のひな形です。マンション用と一戸建用です。
物件状況確認書は、いつ記入するべきですか？
物件状況確認書は、付帯設備表と一緒に、販売開始する前に記入しましょう。
高額な不動産を売却するのですから、記入しなければならない内容は、
予め調べておき、不動産屋さんと一緒に作成することをお勧めします！
マンションの総会議事録などの書類や、建物の履歴書類、
一戸建なら、隣地や私道所有者と取り交わした覚書、
また、ゴミ置場や町内会などの情報、
新築として購入したのであれば、
分譲時のパンフレット・図面集・設計図書など、
それらの書類全てを不動産屋さんに見てもらいながら、
不動産屋さんと一緒に丁寧に記入することをお勧めします。
物件状況確認書で詳しく説明することは、
売主様自身を守るためにも必要なことなのです。
環境に影響を及ぼす内容も、必ず説明しましょう。
◆近隣で高層建物の建築計画があるらしい・・・。
◆嫌悪施設（ゴミ焼却場・斎場等）の移築計画があるらしい・・・。
◆道路の拡幅工事で交通量が増えそう・・・。
このようなお話を聞かれたなら、不動産屋さんに伝えて、調査をしてもらいましょう。
買主様が引っ越しをした後に、「こんな話は聞いていなかった！」
なんて言われたらトラブルになりますよね！？
生活をしている中で、
売主様にとっては、いつのまにか気にならなくなっていることでも、
新しく生活を始める買主様にとっては、気になることもあります。
騒音・振動・臭気、施設は人によって感じ方が違うので、
買主様にとって、気になる可能性があることは、記入しましょう。
「内覧時に、現地はもちろん、近隣も見て購入を決断されたのでしょう！？」
と思うのではなくて、相手の立場になって記入しましょう。
この、相手の立場に立つ姿勢 は、買主様に好印象を与えることにもつながります！
マンションは、管理費・修繕積立金に関する内容以外にも・・・・
仲介業者が、重要事項説明書を作成するときは、
管理会社に対して、重要事項の調査依頼をして、管理費、修繕積立金の額や
積立金の総額、値上げの有無、使用細則などについて報告を受けますが、
売主様も、
総会議事録、臨時総会資料、定期理事会の報告書、子供会などの回覧物、などは
必ず目を通して、買主様にとって気になりそうなことは、記入しておきましょう。
建物診断・耐震診断・リフォーム履歴は、アピールポイントです！
買主様は、建物の状況をとても気にしています。
そのため、建物のメンテナンス履歴・リフォーム履歴があることは、
プラスポイントになります。
また、建物診断（建物の状況調査・インスペクション）や
耐震診断 を受けていれば、そのこともアピールしましょう。
せっかく調査をしているのに、
アピールをしない不動産屋さんが多いことは、非常に残念です。
積極的な情報開示で、買主様を安心させてあげてください。
物理的瑕疵（かし）だけでなく、心理的瑕疵も記載します。
建物の物理的瑕疵（かし）というのは、建物の故障不具合などのことです。
雨漏り・シロアリ・給排水管の故障・腐食など、
建物に発生している問題を買主様へ伝えます。
心理的瑕疵というのは、事件・事故・自ら命を絶つ、などのことです。
心理的瑕疵をどこまで報告するかは難しい判断ですが、
買主様から 「このことを知っていたら買わなかった！」 と
言われそうな内容であれば、書くべきだと思います。
まとめてみました！
これだけ重要な内容が含まれている物件状況確認書ですから、
契約当日に記入することは、困難なことは当たり前です。
販売活動開始する前に、
面倒だと思わず、少し時間がかかっても、作成してください！
物件状況報告書を記入することで、
物件のアピールポイントと、問題点を把握できます。
アピールポイントは、不動産屋さんにうまく使ってもらい、
問題点は、早めに解決方法を考えておきましょう。
問題点があったとしても、事前に解決策を提示できれば、
買主様の購入意欲を下げずに済むかもしれません。
問題点も含めて、包み隠さず記入することで、
『この売主様は、信用できる！』 と思ってもらえたら、
マイナス点がプラスになるかもしれませんね。
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