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水曜日
2019年08月07日
ブログ「未来の家」

「不動産取得税」ってどんな税金ですか? いつ払うのですか? 計算方法は?

あなたが、不動産を購入すると「不動産取得税」を納めることにないります。

その納付書が、あなたのお手元に届くのは、購入してから約3ヶ月から半年後ぐらい先になりますので、

「こんな税金、忘れてた!この金額を払わないといけないの?」と頭を抱えることも少なくありません。

 

今日は、不動産取得税とはどのような税金なのか、また、どれくらいの税額になるのか、その計算方法について書いてみたいと思います。

あらかじめ、納税額が分かっていれば、忘れて頃に納付書が届いても安心です。

 

不動産取得税とは、どんな税金でしょう?

不動産取得税は、不動産を取得した個人、法人に、その不動産が所在する都道府県が課税する地方税です。

固定資産税のように毎年課税されるわけではなく、不動産を購入(取得)したときに一度だけ払う税金です。

ここでは、分かりやすく説明がしたくて「購入」という言葉を使いましたが、不動産取得税は「不動産の権利移転」という事実に対して課される「流通税」で、移転の事実があれば、たった一日でもその不動産の所有権を取得したら課税されます。

 

「不動産の権利移転」には、売買・新築・増改築・贈与・交換などが、課税対象になります。ただし、相続による移転は非課税です。

不動産取得税の納税方法は、各都道府県から届く「納税通知書」で金融機関やコンビニエンスストアで納付することになります。なお、納期は各都道府県によって異なりますので確認してください。

 

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法は

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額×4%(税率)

 

ただし特例により、土地、および住宅については、

令和3年(2021年)3月31日までは、3%に税率が軽減されます。

(住宅以外の家屋は4%です。)

 

さらに土地が「宅地」の場合については、

令和3年(2021年)3月31日まで、課税標準額が1/2になります

宅地の課税標準額 = 固定資産税評価額 ×1/2

※宅地かどうかは、土地の登記記録(登記簿謄本)で分かります

 

新築の場合の建物の不動産取得税

新築住宅(建物)とその敷地(土地)で、減税を受けれる場合の計算方法です。



【建物】

◆計算方法:不動産取得税 =(固定資産税評価額ー1,200万円)× 3%

※認定長期優良住宅の場合は、1,200万円を1,300万円にすることができます

◆要件:居住用その他(非居住用)も含め、住宅全般に適用されます

(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンションなどの住宅)

◆課税床面積が50㎡以上、240㎡以下(戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上)

 

【土地(宅地)】

◆計算方法:不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2 × 3%)−控除額

◆控除額はAかBの多い金額

 A = 45,000円

 B =(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積 × 2)× 3%

 ※(課税床面積×2)の面積は200㎡を上限とします

 

【要件】

●上記【建物】の軽減の要件を満たすこと

●土地を先に取得した場合、土地の取得から3年以内に建物を新築すること

※ただし、令和3年(2021年)3月31日までの特例です

●土地を借りて建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

 

中古住宅の場合の不動産取得税

中古住宅(建物)とその敷地(土地)で、減税を受けれる場合の計算方法です。

 

【建物】

◆計算方法:不動産取得税=(固定資産税評価額−控除額)×3%

◆控除額:新築の時期と、それに対する控除額です

◆要件:買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得

※賃貸用マンション(住宅用)は適用外です 新築とは要件が異なります

◆課税床面積:50㎡以上、240㎡以下(課税床面積)

 

◆以下次のいずれかに該当するものであること

①:昭和57年1月1日以降に建築されたものであること(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)

②:①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているものであること

③:新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

※不動産取得税の軽減にかかる控除額は、各都道府県によって相違がありますので、不動産所在の各都道府県税事務所に確認してください。

 

【土地(宅地)】

◆計算方法:不動産取得税=(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)−控除額

(下記AかBの多い金額)

 A = 45,000円

 B =(土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 × 2)×3%

 ※(課税床面積×2)の面積は200㎡を上限とします

 

【要件】

●上記「建物」の軽減の要件を満たすこと

●土地を先に取得した場合、土地の取得から3年以内に建物を新築すること

※ただし、令和3年(2021年)3月31日までの特例です

●土地を借りて建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

※セカンドハウスとは、別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。

 

不動産取得税の軽減が「可能」な場合の計算

平成31年(2019年)に自己居住用の中古一戸建て(平成21年築・課税床面積110㎡・土地面積120㎡)を取得した場合の不動産取得税を計算します。

土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円とします。中古住宅の軽減を受けられる条件に適合するため、下記のとおりとなります。



◆建物の不動産取得税:(1,000万円−1,200万円)× 3%=0円

◆土地の不動産取得税:控除額の計算

A=45,000円

B=(3,000万円/120㎡)× 1/2 ×(100㎡×2)※× 3% =75万円

 ※110㎡× 2=220㎡ 上限は200㎡ですので200㎡で計算します

●A・Bのいずれか多い方ですから、土地の控除額は75万円となります

●土地の不動産取得税(3,000万円 × 1/2 × 3%)=45万円

●45万円−75万円(控除額)=0円

◆このケースの場合、不動産取得税はかかりません。

 

不動産取得税の軽減が「不可」の場合の計算

平成31年(2019年)に自己居住用以外の中古一戸建てを取得した場合の不動産取得税を計算してみます。

土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円と仮定します。

中古住宅の軽減を受けられる条件に適合しないため、下記のとおりとなります。

◆建物の不動産取得税:1,000万円×3%=30万円

◆土地の不動産取得税:3,000万円×1/2×3%=45万円

◆不動産取得税は合計:75万円となります

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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