「根抵当権」と「抵当権」はよく似た言葉ですが、全く別の性格を持っています

銀行で住宅ローンを借りるときには、「抵当権（ていとうけん）」という言葉を聞く機会があるのですが、「根抵当権（ねていとうけん）」という言葉を聞いたことがある人は、比較的少ないように思います。

「根抵当権」と「抵当権」は、よく似た言葉ですが、全く別の性格を持っています。

今日は、「根抵当権」が、どんな権利なのか、について書いてみたいと思います。

「抵当権」は、住宅ローンを借りるときに、購入する土地や建物に設定する権利で、もし住宅ローンを返済できなくなってしまったら、銀行が土地や建物を差し押さえて競売にかけ、債権を回収することができるという権利です。

もちろん、通常の返済を滞納することなく全額返済すれば、その時点で「抵当権」の効力はなくなります。

※以前のブログ
「抵当権って何ですか？言葉は聞いたことがありますが、その意味はよく分かりません！」はこちらです。

「根抵当権」は、まず担保する不動産の価値を算出し、貸し出せる上限金額（極度額）を定めます。

お金を借りる人は、その極度額の枠内でしたら、何度でもお金を借りたり返したりすることができるのです。

借りたお金を全部返して借金がゼロになっても、将来的に借りる必要があれば、そのときに借りることができるのです。

また、当事者の合意がない限り「根抵当権」は消滅しません。

この根抵当権は、法人や自営業者が融資を受けるときに、法人や経営者が所有する不動産などに設定することが多く、必要なときに銀行からお金を借りることができます。

また、その都度、借り入れの契約や登記をしなくてもよいので、法人や自営業者にとっては、便利な仕組みなのです。

 ですから、一般の消費者の人が利用することは、ほとんど無いと思います。

根抵当権の設定は、最初の1回だけで済みます。

登記の際の登録免許税や、手続きを代行する司法書士の報酬も一度しかかからないので、設定のための費用が節約できます。

ちなみに登録免許税は借入額の0.4％、司法書士への報酬は1回につき5万円程度が目安になります。

具体的に設定費用がどのくらい違うのか、試算してみます。

例えば、借入額は1,500万円、1,500万円、1,500万円の3回とし、根抵当権の場合の極度額は4,500万円とします。

それぞれの借入額は返済とともに元金が減るので、根抵当権の場合は、合計額の4,500万円より低い極度額にすることも可能です。

抵当権の場合は3回の設定が必要なので、合計費用は33万円。これに対し、根抵当権の場合は最初の1回で設定が済むので、費用は23万円となります。（※設定の抹消費用は含んでいません）

抵当権の場合は、実際に借入した金額が登記されますが、

根抵当権で登記されるのは「極度額」なので、登記記録を見ても実際にいくら借りているかは分かりません。もしかすると、設定だけで借入れをしていない場合もあります。

借金を完済し、根抵当権の設定が不要になった場合は、当事者の合意により抹消することも可能です。

根抵当権を抹消する際は、土地・建物それぞれ１筆当たり1,000円の登録免許税と、司法書士への報酬が1万円前後が必要になります。

根抵当権が設定された不動産を相続する場合、銀行と協議のうえ被相続人の死亡から6カ月以内に

①「相続による債務者の変更の登記」

②「指定債務者の合意の登記」をしないと、

元本が確定してしまい相続人はさらに融資を受けることができなくなります。

根抵当権は、常に変動する債権を担保しますが、元本確定（がんぽんかくてい）という手続きを行うと、確定期日をもって担保する債権が確定し、それ以降の借入はできなくなります。

つまり、根抵当権の元本が確定すると、根抵当権の利点を失い、抵当権と同じ性質の権利になります。なぜなら、元本確定とは、〇月〇日時点で〇〇万円の返済義務があると決めてしまうことで、それ以降は新たにお金を貸すことはしないからです。

ただし、確定した元本に対する利息や損害金は、元本確定後に発生するものでも、極度額までは優先弁済の対象となります。

元本確定は、これ以上新たな取引をしないことを前提に債権額を確定させることで、債権を回収するための予備的手続きとされます。このため、あまり状況が良くない場合に利用されます。

たとえば、債務者（借りている側）が破綻したときに、根抵当権者が信用保証機関から代位弁済を受けるために、元本確定を行います。