家を売りに出すまでの準備　Part１：売却理由や売却希望条件を整理する

初めて家（一戸建て・土地・マンション）を売却をするとき、どのような流れで進んで行くのか？　必要な書類は何を準備したらいいのか？　どんな手続きが必要なのか？　など、分からないことだらけで不安を感じると思います。

今回は、いつも売主様にご説明する内容をシリーズで書きたいと思います。

１．家を売りに出すまでの準備

　Part１：売却理由や売却希望条件を整理する

　Part２：近隣相場や売却のタイミングを知る～不動産会社と媒介契約を締結するまで

２．販売活動を始めてから売買契約締結、引渡しまで

不動産売却の流れを知らない人に少しでも理解していただけるように書きますので、事前に必要な書類や手続き、具体的な不動産売却の流れを知ってください。

今日は「売却理由や売却希望条件を整理する」について書きます。

＜家を売りに出すまでの流れ＞

１．売却理由や売却希望条件を整理する

２．近隣相場や売却のタイミングを知る

３．不動産会社に査定を依頼する

４．家の売出し価格を決定する

５．不動産会社と媒介契約を締結する

＜販売活動開始から売買契約締結、引渡しまで＞

１．不動産会社が販売活動を開始

２．購入希望者の内覧対応

３．買付証明書により条件交渉

４．買主と売買契約を締結する

５．所有権移転と物件引渡

何故、家を売らなければならないのか？

家を売却した結果、何を叶えたいのか？

何故、早く売らなければならないのか？

何故、高く売らなければならないのか？

などを整理していきましょう。

例えば、次に購入する新居への資金充当であれば、売却価格を優先して考えます。

例えば、離婚に伴う売却ならば、早く売ることを優先するでしょう。

このように、価格優先なのか、時期を優先するのかでは、購入希望者との交渉内容や方法が変わってきます。

早く売らなければならないのに、価格に固執した結果、契約のご縁を逃してしまうようなことがないようにしてください。

売却理由と希望条件を書き出しておくと、購入希望者との条件交渉時に、譲歩できることとできないことが、原点に立ち返ることで混乱することがないのでスムーズに交渉を進めることが出来ます。

●家を売却することをを決めたら、まずは、売りに出すまでに計画を立てます。

特に、住み替えの場合は、

引越しの時期に合わせる必要があるので、いつまでに売却しないといけないのか、そのタイミングを慎重に検討しましょう。

●計画がまとまったら、不動産会社に家の査定を依頼します。

査定は、いくらで売却できるのか、そのための売出価格をいくらにするのかを決めるためにも必要な流れです。

なるべく複数の不動産会社に査定依頼を行い、売却する不動産の相場を把握することをお勧めします。

●その後、1社または複数の不動産業者と媒介契約を締結し、販売活動が始まります。

●販売活動中は、購入希望者の内覧の立会いが必要になります。空き家の場合は不動産会社の担当者が立会します。

●物件を気に入れば、購入希望者が買付証明書を提出し、条件面の交渉を行います。

●購入希望者との交渉がまとまれば売買契約を締結します。

その後、買主は住宅ローンの申込み、売主は抵当権の抹消手続きなど、物件の引渡しに向けての諸手続きを行います。

●全ての手続きが整えば、家の引渡しを行い、不動産売却は完了します。

ここまでが不動産売却のおおまかな一連の流れです。

家を売りに出す前に、不動産に関する書類を揃えておくと、不動産会社が査定がスムーズに進みます。

その書類は、

●購入時の重要事項説明書と売買契約書

●建築図面一式（分譲時のパンフレット）

●土地測量図・境界確認書（一戸建て・土地）

●建築確認済証と検査済証（一戸建て）

●管理規約・使用細則等（マンション）

●定期総会の議事録（マンション）

●登記識別情報通知、または登記済権利書

●固定資産税の納付書

売却するにあたり必要となる書類は、不動産の購入時に受け取っているものがほとんどです。

もし紛失している場合は、購入時の不動産会社やハウスメーカーなどで再取得できるものもありますので、早めに確認しておきましょう。

不動産の売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

それぞれのメリットとデメリットを知って選んでください。

＜仲介＞

買主は、一般の消費者

契約に至るまでの時間は未定

相場に近い価格で売却が可能

＜買取＞

買主は、不動産会社

契約に至るまでの時間は短期間

相場より安い価格になっていまう

「仲介」の場合、買主は一般の個人なりますが、買取の場合、買主は不動産会社です。

仲介を選択すると、まだ見ぬ買主を探さなければならないので、契約に至るまでの期間が未定で、買取よりも長くなります。

その一方で「買取」は不動産会社が買主なので早期売却が可能になります。

「仲介」では、相場に近い価格での売却が一般的ですが、

「買取」では、不動産会社がその後リフォームして個人を対象に販売し利益を求めますので、相場よりも安く売却することになります。

売却価格を優先するなら「仲介」、

早期売却、早期現金化なら「買取」です。

あなたの売却理由や状況に応じて判断するようにしてください。

１．家を売りに出すまでの準備

　Part１：売却理由や売却希望条件を整理する

　Part２：近隣相場や売却のタイミングを知る～不動産会社と媒介契約を締結するまで

２．販売活動を始めてから売買契約締結、引渡しまで