不動産の個人間売買　仲介手数料が要らないのに普及しない理由とは？

不動産の売買を不動産業者の仲介により行う場合、「成約本体価格×3％＋6万円」を上限とする仲介手数料が発生します。

例えば売買価格が3,000万円の場合、売主と買主は各々1,056,000円（消費税込）の仲介手数料を請求されます。

一方、不動産業者を介さず、売主と買主が直接取引をすれば仲介手数料は要らないのに、現実には、それがなかなか行われていません。

そこで今日は、なぜ不動産の個人間売買をする人がほとんどいないのか、また、個人間売買をする場合、注意しなければならないことについて書きたいと思います。

不動産業者が不動産の売買などの営業活動を行う場合は、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければなりません。

この免許は、消費者の利益を守るために課されるものであって、個人が行なう不動産取引を制限するものではないのです。

したがって、個人間売買には免許は不要で違法ではないのです。ただし、契約自由の原則により自己責任で行うことになります。

また、不動産業者が取引をする場合には、必ず重要事項説明書や売買契約書案を作成し、売買の当事者に交付することが宅地建物取引業法で義務付けられています。

一方、個人間売買では、それらの書類の作成は民法上義務付けられていませんが、大きな金額が動く不動産売買を「口約束」だけで行うというのは危険を伴い後々のトラブルにつながりこともあります。

個人間売買におけるハードルの1つに、売買契約書などの書類を自分で作成しなければなりません。

書類の雛形はインターネットなどで公開されているので、体裁を整えるのはそれほど難しくありませんが、記載する内容は個人間で直接交渉して決めて行かなければなりません。

売買契約書には、売買の対象物件を特定するとともに、以下の記載が必要です。

・売買代金

・手付金や内入金の額、その支払期日

・手付解除期日

・残代金の支払期日

・所有権移転と物件引き渡しに関する事項

・抵当権の抹消方法

・固定資産税の清算・その起算日

・違約解除などの解除内容

・瑕疵担保責任に関する事項　など

また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関から売買契約書の他に重要事項説明書の提出が求められることがあります。

金融機関によっては、個人間売買では住宅ローンの利用を拒むことがあることも覚えておいてください。

個人間売買へのニーズがあるものの、あまり普及していない大きな理由は、トラブルが発生した場合、全て売主と買主が直接話し合って解決していかねばならない煩わしさにあります。

不動産取引に関するトラブルは、物件引渡し後に発覚することが多く、加えて、大きなお金が動いているだけに簡単には解決できず、長期にわたると訴訟に発展することも珍しくないのです。

不動産業者は、これまでの経験で培った取引のノウハウがありますので、トラブルを予見して未然に防ぐことができ、トラブルになっても解決する術を心得ているのです。

次に、トラブルが多い瑕疵担保責任について書きます。

個人間売買において最も大きなリスクは、物件の引渡し後に発覚して深刻なトラブルを引き起こす「瑕疵担保責任」についての問題です。

「瑕疵担保責任」とは、建物の基礎のひび割れ・腐食や屋根の雨漏りといった、不動産の購入当初は分からなかった瑕疵について、売主が買主に対して負う責任のことです。

欠陥の程度によっては、買主は損害賠償の請求や契約の解除も可能となり、たとえ売主が善意無過失（欠陥を知らなかった）の場合でも、買主が善意無過失であれば瑕疵担保責任は発生します。

 
買主が瑕疵担保責任を追及できるのは、「買主が瑕疵を知った時から1年間」と民法で定められています（売買契約の締結から1年間ではありません）。

ただし個人間売買では、この期間を両者の協議で自由に定めることができますが、取り決めた内容は契約書に特約として必ず記載しておきましょう。

なお、当該物件に瑕疵があると知りながら売主が隠していた場合、それが発覚すれば、契約内容によらず売主は瑕疵担保責任を負うことになります。

個人間売買は、売主と買主双方にとって仲介手数料が発生しないというメリットがあります。

とは言え、不動産の取引では、様々なトラブルが発生やリスクがあることは認識しておくべきでしょう。

こうした予見しにくいトラブルやリスクがある点と、解決には時間と費用がかかることが、不動産の個人間売買が広まらない理由と言えるでしょう。