売主様必見！訪問査定で不動産会社が何を見ているのか？査定価格に影響する不動産の状況とは？＜Part２＞

訪問査定で不動産会社の担当者は、

何を見ているのか？

どのように査定が行われるのか？

査定価格に影響する不動産の状況はどんなところなのか？

など、気になる人は少なくないと思います。

できれば少しでも高く査定して欲しいし、

査定前に準備することがあるならしておきたい、

と思っている人も多いのではないのでしょうか。

私たち不動産会社は、買主様の目線になって査定を行います。

不動産会社がプラスに査定する部分は買主もプラスに捉え、マイナスに査定する部分は買主もマイナスに捉える、と言うことになります。

今日は、前回のブログで紹介した１～５について書いてみたいと思います。

前回のブログでは、不動産の価格査定の意味と訪問査定がなぜ必要なのかについて書いてきました。

それを踏まえて、ここからが本題です！

訪問査定で「不動産会社が何を見ているのか」について書いていきます。

不動産ごとに見る目線は変わりますが、代表的な項目は以下の通りです。

１．真の所有者は誰なのか

２．土地の境界は確定されているか

３．越境はどのような状態になっているか

４．日照・眺望・通風は良好か

５．騒音・振動・臭気は無いか

それでは、一つひとつの項目について書いてまいります。

不動産会社は、訪問査定でお邪魔するときには、登記簿謄本を事前に取得しています。

登記簿謄本の所有者と売主が同一人物かの確認を行うためです。

売主様と登記簿謄本の所有者が同じであれば問題は無いのですが、

例えば、相続で取得した不動産では、相続登記が未了の物件が多く、売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合があります。

売主と所有者が異なる場合は、すぐに所有権移転登記を行うようにしてください。

所有者が被相続人のままでは、不動産を売ることはできません。真の所有者が誰かよく分からない物件では、買主様も不安になります。

査定前には、登記簿謄本の所有者が誰になっているか、念のため確認するようにしてください。

一戸建てや土地の売買では、売主様には土地の境界の明示義務があります。

境界が確定されていないと後々トラブルに発展することが少なくないからです。

ですから、境界が確定されてるかどうかについては、必ず確認をします。

境界が確定していれば「確定測量図」という図面があり、これが境界確定の証になります。確定測量図が有れば、訪問査定のときに、不動産会社に写しを提示して下さい。

また、全ての境界が確定されていない場合には、部分的に「筆界確認書」が存在することがありまので、境界関係の書類は一度探してみることをお勧めします。

境界が未確定の場合には、未確定箇所を不動産会社に伝えてください。

ちなみに「筆界確認書」とは、各境界線の隣地所有者との間で「ここで境界は間違いありません」と合意をした書面のことです。

境界が確定していれば、越境がある場合はその箇所も確定します。

越境は、植栽の枝や根、ブロック塀やコンクリート擁壁、屋根の一部や空調の室外機等、空間の上下にわたって発生しています。

訪問査定では、越境の状態も確認しますが、越境の内容が、植栽の枝が隣地に越境しているような簡易なものであれば、売却前に解消することをお勧めします。

越境について隣地所有者と「越境に関する覚書」を締結している場合は、不動産会社に提示してください。

「越境に関する覚書」とは、お互い何が越境しているのか、是正するのであればその時期、などを確認しあった書面のことです。

越境に関する覚書は、特に無くても問題ありませんが、あると買主様は安心します。

越境は、簡易なもので直ぐに解消できるものであれば、価格に影響しませんが、ブロック塀や擁壁が越境している場合は、その所有者が誰なのか、隣地所有者を交えて確認することになります。

日照や眺望、通風についても確認します。

日照とは陽当りのことですが、

土地が面している道路（接道）の方角や土地の広さ、建物の配置がポイントになります。

接道の方角で査定の評点が高い順番は、南、東、西、北で、

角地の場合、南東の角地が一番高い評点になります。

少し高台に位置していて眺望が良い場合は、評点が加算されます。

また、風通しの良い間取りであれば、通風状態良と判断します。

騒音、振動、臭気についても確認します。

特に、線路や大通りに面している場合は、

騒音や振動に関しての評点がマイナスになります。

ただし、ペアガラスや二重サッシなどの仕様の場合は、遮音性に優れているので、騒音によるマイナス影響は最小限にとどめることができます。

不動産会社は、実際に窓を開け閉めして遮音性を確認します。

また周辺に汚臭を発生する施設があれば、評点はマイナスになります。

次回のブログでは、

Part３では下記の６～１０について

書いていきますので、是非お読みください。

６．維持管理の状態は良好か

７．給排水設備の不良は無いか

８．雨漏りや床の傾きは無いか

９．地中障害物などは無いか

１０．周辺環境はどのような状況か