売主様必見！訪問査定で不動産会社が何を見ているのか？査定価格に影響する不動産の状況とは？＜Part３＞

訪問査定で不動産会社の担当者は、

何を見ているのか？

どのように査定が行われるのか？

査定価格に影響する不動産の状況はどんなところなのか？

など、気になる人は少なくないと思います。

できれば少しでも高く査定して欲しいし、

査定前に準備することがあるならしておきたい、

と思っている人も多いのではないのでしょうか。

私たち不動産会社は、買主様の目線になって査定を行います。

不動産会社がプラスに査定する部分は買主もプラスに捉え、マイナスに査定する部分は買主もマイナスに捉える、と言うことになります。

今日は、前回のブログで予告しました６～１０について書いてみたいと思います。

前回のブログ「Part１」と「Part２」では、

Part１：不動産の価格査定の意味と訪問査定がなぜ必要なのかと

Part２：「訪問査定で不動産会社が何を見ているのか？」１～５

について書いてきました。

それを踏まえて、

訪問査定で「不動産会社が何を見ているのか」６～１０の項目について書いてみたいと思います。

不動産ごとに見る目線は変わりますが、代表的な項目は以下の通りです。

６．維持管理の状態は良好か

７．給排水設備の不良は無いか

８．雨漏りや床の傾きは無いか

９．地中障害物などは無いか

１０．周辺環境はどのような状況か

それでは、一つひとつの項目について書いてまいります。

訪問査定では、建物の維持管理の状況について確認します。

建物は、維持管理がしっかり行われていると評点は高くなります。

例えば、一戸建ての場合、

定期的に外壁塗装を行っている、屋根の葺き替え、塗り替え、シロアリ予防等の維持修繕を実施している場合には、買主様へのアピールポイントになります。

また、修繕履歴が分かるものがあると買主様には良い印象を持っていただけます。

一戸建てやマンションを購入される人にとって、修繕履歴は特に知りたい情報です。

しかし、修繕履歴をまとめている売主様はほとんどいないのが実情です。

こちらもご覧ください！

我が家の「歴史書類」と「ガイドブック」

購入から売却までの間で実施してきた修繕や改修について、実施時期と実施内容について表でまとめておくだけでも買主様の印象はアップします。

修繕履歴が明確だと、他の物件よりも印象の良い物件になります。

今からでも遅くありませんので、ぜひ、まとめてみてください。

訪問査定では、給排水設備の不良は無いか確認します。

キッチンや洗面所の蛇口、浴室のシャワーなどから水を出して、水圧や水量、給排水設備の使用感を確認します。

シャワーなど、水圧が低くて水やお湯の出が悪いと買主様の印象が悪くなるので、評点は下がります。

物件引渡し後に水圧に関するトラブルやクレームは少なくないので、もし、水圧が低くで、水やお湯の出が悪いようでしたら、修理を依頼して水圧を調整することをお勧めします。

売主様にしてみれば、毎日使っていると気にならない部分かもしれませんが、水圧が低いと感じたら売却までに修繕することをお勧めします。

訪問査定では、雨漏りや雨漏り痕、床の傾きや軋みが無いか確認します。

雨漏りや床の傾きがある場合は、評点は大きく下がります。

雨漏りや床の傾きは、通常有すべき品質を欠く物件の瑕疵（かし）に該当します。

雨漏りや床の傾きがあると、なかなか売れずに苦労をします。

現状雨漏りがある場合は、修復してから売却するようにしてください。

一方で、傾きが明らかな場合は、売却できないこともあります。

最近では傾いている家は、多くはありませんが、もし家が傾いていたら、不動産会社や買主様へは必ず告知してください。

売主には、売却後に瑕疵が発見された場合、損害賠償や契約解除を負う瑕疵担保責任がありますが、特約で全部または一部を免責することができます。

しかし、売主が知っていて買主に告げなかった場合は、瑕疵担保責任を免責することはできません。

瑕疵を告げれば査定額は落ちてしまいますが、隠して後から発覚した場合は大きなトラブルに発展することもあり、最悪の場合は裁判になることもあります。

雨漏りや床の傾き等がある場合は、査定時に不動産会社に伝えてください。

訪問査定では、地中障害物が無いかの確認をします。

地中障害物とは、昔の建物の基礎や、かつて浄化槽があった場合などで撤去せず埋まったままになっている物や、以前の建物を解体したときに出たガラなどを埋め戻した物で、

買主様が建物を建築するときに障害になり撤去に多額の費用が掛かかるとクレームになります。

地中障害物は見ただけでは分からず、調べることができないので、売主様の告知でした知ることができませんので、必ず伝えるようにしてください。

地中障害物も査定額を落とす原因となりますが、これも同様に物件の瑕疵に該当します。知っていたのに告げずに売ると、瑕疵担保責任を免れることはできません。

地中障害物の存在は、必ず不動産会社に伝えてください。

訪問査定では、不動産会社は周辺環境も調べます。

最寄駅やバス停、商店街、大型スーパー、公共施設などの位置や距離を調査します。

最寄駅やバス停に近ければ、交通利便性が高いため評価が上がります。

また、近くに商店街やスーパーがあると生活利便性が高くなり、評点があがります。

周辺環境については、売主様が変えることはできませんが、買主様にとって周辺環境は購入の意思決定に大きな基準になります。

居住用の不動産では、物件には直接関係しない周辺環境で決まることもあります。

必ずしも物件の状態だけで査定価格が決まるものではないということを理解しておいてください。

シリーズ3回に分けて

◆不動産の価格査定の意味

◆訪問査定がなぜ必要なのか

◆訪問査定で不動産会社が何を見ているのか？

◆査定価格に影響する不動産の状況とは？

について代表的な項目を挙げて書いてきました。

もちろん、不動産ごとでその項目以外の目線も必要になりますが、

もし、あなたが今、ご売却を検討しているのでしたら、

ほとんどが当てはまる項目だと思いますので、

是非参考にしていただき、

トラブルの無い円滑なお取引をしていただきたいと思います。