一戸建ての査定価格の決まり方！査定価格を上げる要因と下げる要因＜土地編＞

今日は、一戸建ての査定価格の決まり方！

査定価格を上げる要因と下げる要因＜土地編＞について書きたいと思います。

よく売主様から「査定価格ってどうやって決まっていくの？」と質問されます。

簡潔に説明すると、土地の査定価格と建物の査定価格を別々に算出して、その価格を合計した額が一戸建ての査定価格になります。

しかしそこには、査定価格を上げる要因と下げる要因が複雑に絡み合っていますので、その要因が何かも含め書いていきます。

今日は「土地の査定価格の決まり方」についてです。

次回は「建物の査定価格の決まり方」について書いていきます。

土地の査定価格は、近隣の土地相場が基本となります。

一戸建ての敷地にしても更地の場合も、その土地が存在する地域の中では「相場」と言うものが形成されています。

相場とは、取引事例や成約事例とも言います。

土地の相場は「坪単価」や「平米単価」で表現します。

例えば、土地の相場が坪50万円なら平米単価は151,250円になります。

ただ「平米単価」で表現すると数字が細かくなるので不動産流通業界では「坪単価」で表現することが多いです。

その近隣エリアの土地相場が坪50万円ならその価格を基準にして計算します。

一戸建ての敷地が50坪なら2,500万円が基準になり、査定価格が上がる要因と下がる要因を加味して査定価格を算出します。

また、土地の相場は景気によって変化しますので、もし、数年前に売却を取りやめているのであれば、もう一度査定をやり直す必要があります。

土地の査定価格は、その土地が持っている個性（要因）によって相場よりも上がる場合も下がる場合もあります。

例えば、次のような要因は、相場よりも価格を上げてくれる可能性が有ります。

◆最寄駅が近い

◆買物施設、スーパーやコンビニが近い

◆角地、特に東南角地

◆接道方角が南側

◆歩道が整備されている

◆土地の形が整形地である

◆土地の高さが道路とフラット

◆閑静な住宅街

◆区画が整然としている

ただし、土地の価格が上がると言っても、極端に上がるのではなく、だいたい10％前後と言ったイメージです。

例え優良物件であっても、相場よりもやや高い査定に留まることを念頭に置いておいてください。

優良物件でも周辺相場から極端に高いと、買い手を見つけることは困難になるからです。

坪単価50万円の相場で60万円の査定をすると、50坪の土地なら2,500万円と3,000万円で500万円の差額が出ます。

果たして、この土地を買う人はいるでしょうか？

土地の査定価格は、その土地が持っている個性（要因）によって相場よりも下がる場合があります。

例えば、次のような要因は、相場よりも価格を下げてしまう可能性が有ります。

◆駅や商業施設から遠い

◆前面道路の道幅が狭い

◆水道、ガス、下水道等の供給処理設備が引き込めない

◆北向きである

◆不整形である

◆道路よりも土地が低い

◆地中障害物や埋蔵文化財、土壌汚染等がある

◆周辺に嫌悪施設(墓地、高圧線、汚水処理場等)がある

土地価格を下げる要因に関しては、条件が悪いと20～30％程度相場よりも価格が下がることもあります。

上がることに関しては、あまり上昇が見込めませんが、下がることに関しては、極端に値崩れしてしまうという傾向があります。

例えば、土地の形が旗竿地のような不整形の場合、竿の部分は実質的に利用できないことが多いです。

利用できない土地は、価値が認められないため、価格を大きく落とす原因となります。

さらに悪い条件が重なっているような土地は、相場よりもかなり安く査定されてしまうこともあるのです。

土地の査定価格は、プラスの要因とマイナスの要因が複合的に重なり合って決まります。

「角地」の土地でも「不整形」であれば、プラスの要因とマイナスの要因を持ち合わせていることになります。

ほとんどの土地には、良い面も悪い面もあり、これらの要因を加味した上で査定価格が決まるのです。

次回は「建物の査定価格の決まり方」について書きます。