一戸建ての査定価格の決まり方！査定価格を上げる要因と下げる要因＜建物編＞

今日は、一戸建ての査定価格の決まり方！

査定価格を上げる要因と下げる要因＜建物編＞について書きたいと思います。

よく売主様から「査定価格ってどうやって決まっていくの？」と質問されます。

簡潔に説明すると、土地の査定価格と建物の査定価格を別々に算出して、その価格を合計した額が一戸建ての査定価格になります。

しかしそこには、査定価格を上げる要因と下げる要因が複雑に絡み合っていますので、その要因が何かも含め書いていきます。

前回は「土地の査定価格の決まり方」についてでした。

今日は「建物の査定価格の決まり方」について書いていきます。

建物の査定は「標準的な建築費」と「築年数」が価格を決める基本要素になります。

建物の査定方法は、一旦、新築時の建築費（価格）を算出し、

次に経過年数に応じて建物価格を減歩する方法で計算します。

木造の一戸建ての場合は、築25年で価格がゼロと査定することが多いです。

新築時で2,500万円の建物であれば、

築1年目に2,400万円、

築2年目に2,300万円と査定され、

最終的に築25年目でゼロ円と査定します。

新築時の価格は、現在の建築相場を参考に求めます。

例えば、

今建築したら坪60万円程度の一戸建ての場合、

延床面積が30坪なら

新築価格は1,800万円になります。

例題として、建物の築年数が建築後15年を経過している場合を考えます。

築15年を経過した建物価格の代表的な計算方法は次の通りです。

◆＝新築価格×（25年－15年）÷25年

◆＝1,800万円×10年 ÷ 25年

◆＝ 720万円

この場合、建物価格は720万円と査定することになります。

尚、25年で価格がゼロにすると言う決まりは特にありません。

不動産会社によっては、20年でゼロとする会社もあります。

中古の一戸建ての需要が低いエリアでは、築20年でゼロに

中古の一戸建ての需要が高いエリアは、築25年でゼロに査定する不動産会社が増えます。

建物価格が築何年でゼロになるかについては、

特に一律の決まりがあるわけではなく、市場の動向によって異なります。

代表的な計算方法で求めた建物価格は、あくまでも基礎価格です。

建物の査定価格は、

その要因によっては基礎価格よりも上がる場合も下がる場合もあるのです。

例えば、次のような要因は、基礎価格よりも価格を上げてくれる可能性が有ります。

◆リフォームしている

◆建物の仕上材のグレードが高い

◆設備の仕様が高い

過去にリフォームを施しているような建物は、建物価格が上がります。

バリアフリーリフォーム・耐震リフォーム・省エネリフォームなど、建物の付加価値を上げているリフォームをしていたら、ぜひ不動産会社に伝えてくださし。

リフォームについては、キッチンをフルリフォームしている場合や、キッチンの天板を人工大理石にしていたり、オシャレな水栓金物を取り付けていたりするなど、デザイン性の高いリフォームは、買主に好まれます。

また、床や外壁の仕上材のグレードが高い場合や、床暖房やビルトイン食洗器等の設備が付いていると、建物価格が上がる要因になります。

特に、リフォームの中でも、耐震リフォームによって「新耐震基準」を満たしている場合は、その事実は必ず不動産会社に伝えてください。

「新耐震基準」に適合している建物は、購入者が

◆不動産取得税や登録免許税で軽減措置を受けられ、

◆住宅ローン控除も使える建物にもなります。

買主様に対するメリットが発生するので

「新耐震基準」の適合は建物に付加価値を与えてくれます。

 

建物の価格は、その個性によっては基礎価格よりも下がる場合があります。

例えば、次のような要因は、基礎価格よりも建物価格を下げる要因になります。

◆施工の質が悪い

◆旧耐震である

◆アスベスト等の有害物質を使っている

旧耐震とは、昭和56年（1981年）5月31日以前に

建築確認申請の許可を受けた建物になります。

旧耐震の建物は、イメージが悪く価格が下がる原因となります。

また、昭和50年（1975年）より前に建てられた建物は、

断熱材にアスベストが使用されている可能性があるため、

やはり価格が下がる原因となります。

古い建物は、

建築年月によって耐震性や有害物質の影響を受け、

査定額がガクンと下がることもあるのです。

土地の査定も建物の査定も、プラスの要因とマイナスの要因が複合的に重なり合って決まっていく筋道について書いてきました。

しかし、

一戸建ての査定額は、単純に土地価格と建物価格の合計額ではなく、

さらに最終的な判断が加わって決まっていきます。

次回は「一戸建て査定額の最終的な判断要素」について書きますので、

一戸建ての査定価格の決まり方＜土地編＞と

一戸建ての査定価格の決まり方＜建物編＞に

加えて、是非、読んでください。

これで、不動産会社の査定価格の全容が分かっていただけると思います。