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水曜日
2020年02月22日
ブログ「未来の家」

一戸建て(土地と建物)の査定で価格に影響する最終的な判断要素とは?!

今日は、一戸建て(土地と建物)の査定で価格に影響する最終的な判断要素について書きたいと思います。

前回と前々回のブログでは、

一戸建ての査定価格の決まり方<土地編>と、

一戸建ての査定価格の決まり方<建物編>で、

土地の査定も建物の査定も、プラスの要因とマイナスの要因が複合的に重なり合って決まっていく筋道について書いてきました。

 

しかし、一戸建ての査定額は、単純に土地価格と建物価格の合計額ではなく、

さらに最終的な判断要素が加わって決まっていきます。

 

そこで今日は「一戸建て査定額の最終的な判断要素」について書きます。

一戸建ての査定価格の決まり方<土地編>と<建物編>に加えて、是非、読んでください。これで、不動産会社の査定価格の全容が分かっていただけると思います。

 

地域による「成約主要価格帯」の影響

一戸建ては、地域によって成約主要価格帯が異なります。

5,000万円前後の中古住宅が当り前に取引されている地域もあれば、

2,000万円程度の中古住宅が主流の地域もあります。

地域によって成約主要価格帯が存在しますので、

最終的な査定価格の決定には、この成約主要価格帯も意識しなければなりません。

 

土地価格を相場の単価から求めると、広い土地の場合、総額が高くなり、

同様に、建物も延床面積が広いと、価格も高くなってしまいます。

成約主要価格帯が2,000万円の地域で、査定価格が主要価格帯からかけ離れる3,000万円の一戸建ての場合、売却しにくくなる可能性があるのです。

 

そこで、このような土地、建物が広い物件の場合は、主要価格帯を意識して価格の調整が必要になります。

例えば、通常の査定方法で3,000万円になったとしても、

「成約主要価格帯を考慮すると、成約予想は2,500万円くらいになるかもしれない」と言うことを一言付け加えることになります。

 

もちろん、売主様には納得いかない内容ですので、売り出し価格は売主様と相談のうえ決めて行きます。

最終的な査定価格は、成約主要価格帯を考慮し調整しなければならない場合があることを知っていてください。

 

不動産流通市況、経済状況の影響

最終的な査定価格の算出には、不動産流通市況、経済状況の影響してきます。

特に、不動産価格が上昇しているときは、査定価格も土地価格と建物価格の合計額から上がることになります。

 

不動産価格が上がっているということは、半年前、1年前よりも今の方が価格は高いことを意味します。

相場は、過去の取引(成約)事例から形成されるので、価格上昇時は、過去の事例で求めた査定価格よりも高くなって当り前です。

 

例えば、査定価格が3,000万円だったとしても、1年前と直近の取引(成約)事例を比較して上昇率を勘案し、売却時にはもっと価格が上がる可能性があると判断したなら3,300万円と査定することになります。

 

このように、価格上昇時の査定は、過去の取引(成約)事例から求めた価格にプラスするのですが、実はこのプラスにする査定は非常に難しいのです。

強気な担当者であれば、高く査定し、堅実な担当者であれば、保守的に査定しますので、価格上昇時は、不動産会社毎の査定価格の違いが大きくなる傾向があるのです。

 

査定する不動産会社の経験による勘!

査定価格は、最終的には不動産会社の勘によって決まります。

基本的な査定方法で積み上げられて決まる部分もありますが、

最終的には営業担当者の「この価格なら売れる!」という直感で決まります。

もちろん、勘といっても、曖昧な当てずっぽうではなく、

営業マンの経験と知見によって蓄積された最終的調整です。

 

購入希望者の内覧時の感想は、法則的に判断しているのではなく、

例えば、玄関に入って「わぁ素敵!」とか「なんだか薄暗いなぁ」など、感性や第一印象で善し悪しを判断します。

この感性の部分は、坪単価や築年数といった論理的な積上げには反映されず、営業マンの経験や地検に基づく調整が必要となるのです。

 

査定における営業マンの勘は、買主目線の感性や第一印象を反映したもので、経験豊富な営業マンほど精度が高く、頼りになる最終的調整になるのです。

一度、営業マンの言葉に耳を傾けてみてください。

 

住宅地毎の人気度も影響

住宅地の人気度も査定価格には影響を与えます。

各地域には、昔から人気のある住宅が存在し、その町名が付いているかどうかで価格が違ってきます。

 

例えば、道路を挟んで町名が異なるだけで、価格に差が出ることも少なくありません。

人気の住宅地にある物件は、価格が上昇しているときは、強気の価格設定でも売却が可能になるのです。

 

地元の不動産会社は、住宅地の人気度を適切に査定価格へ反映してくれますので、

査定の依頼は、地元の不動産会社も加えるようにして下さい。

 

査定は複数の不動産会社に依頼することをお勧めします!

一戸建ての査定価格には

「成約主要価格帯」や「不動産流通市況」

「住宅地の人気度」や「査定する不動産会社の勘」等の判断が加わるので、

不動産会社によって、査定価格が異なります。

 

また、査定価格は売却予想価格ですので絶対的な正解もありません。

そのため、査定は複数の不動産会社に依頼することがとても重要なのです。

 

一社だけの査定だと、高過ぎる、または安過ぎる可能性もあります。

適正な売出し価格を決めるためには、複数社の査定価格を比較して、客観的に見ることが大切です。

 

また、複数の不動産会社に査定を依頼するこでと、良い不動産会社に巡り合えるご縁も広がると思います。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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