不動産売買で「売主様が遭遇するトラブル」Worst５とその対処方法＜対買主編＞Part５

今日は、不動産売買で売主様が遭遇するトラブルとその対処方法について書いてみたいと思います。私の30年以上の不動産取引の経験の中で多いと感じているWorst５トラブルです。

不動産の売買では、昔からトラブルが頻繁に起きやすいと言われています。

事前に頻繁に起きるトラブルの内容とその対処方法を知って、トラブルを回避してください。

前回は、買主様とのトラブルのうち

「１．土地の境界を巡るトラブル」

「２．設備に関するトラブル」

「３．瑕疵担保責任に関するトラブル」

「４．手付金に関するトラブル」について書きました。

今日は、

「５．契約解除に関するトラブル」について書きます。

私の30年以上の不動産取引の経験の中で、

売主様が買主様との間で遭遇したトラブルWorst５は次の通りです！

１．土地の境界を巡るトラブル

２．設備に関するトラブル

３．瑕疵担保責任に関するトラブル

４．手付金に関するトラブル

５．契約解除に関するトラブル

それでは、今日は「５．契約解除に関するトラブル」につて書きます。

手付解除以外の契約解除に関するトラブルは、買主が利用する住宅ローンの審査に落ちてしまい、売買代金に充当できなくなり、これ以上契約を進めることができなくなることがあります。

これを防ぐには、あなたの不動産を購入する買主が住宅ローンを利用する場合は、契約に臨む前に住宅ローンの事前審査を受けてもらうことです。

住宅ローンの事前審査とは、買主が売買契約後に申込む（本申込み）住宅ローン融資内容を契約前に事前（仮）に融資ができるかどうかを審査することです。

もし、融資審査の結果、否認されると、売買契約は融資利用の特約（住宅ローン特約）に基づいて白紙解除になってしまいます。

基本的に、この特約は買主を保護する特約条項となる点に留意します。

融資利用の特約（住宅ローン特約）によって契約が解除されりと、売主は受領済みの金銭を速やかに買主に返還しなければならなくなります。

ですから、手付金等の受領済み金銭は他で使わずに保管しておかないとトラブルになります。

融資利用の特約（住宅ローン特約）を悪用されないように詳細な設定が必要です。

例えば、買主が他に良い物件を見つけたので、故意にローン審査に通らないようにすることも考えられます。

買主が利用する住宅ローンの

１．申込金融機関

２．申込金額

３．金利

４．返済方法

５．返済期間

６．申込期限

７．融資承認予定日

８．融資未承認の場合の契約解除期日

などを具体的に記入する必要があります。

例えば、事前審査では3,000万円の融資承認が下りたので、

融資利用の特約条項に申込金額を3,000万円と明記したのにもかかわらず、

本申込みで5,000万円の申込みをしてしまい否認され、

白紙解除にしたいと申し出る買主がいたとします。

この場合、融資利用の特約以上の金額を申し込んでいるので白紙解除にはできません。

融資利用の特約が付されていれば、どんな融資でも否認されれば白紙解除ができると勘違いしている不動産業者が少なくないのです。

注意をしてください！

あなたの不動産を購入する買主が住宅ローンを利用する場合は、

必ず、買主には住宅ローンの事前審査を受けてもらい、

売買契約書に付される「融資利用の特約（住宅ローン特約）」には、

買主が利用する住宅ローンの申込み内容を細かく明記しているかを

事前に売買契約書を確認するようにしてください。

私の30年以上の不動産取引の経験の中で、

売主様が買主様との間で遭遇したトラブルWorst５について

Part１からPart５に分けて書いてきました。

次回は、不動産売買で売主様が遭遇する「不動産業者とのトラブル」について書きますので、併せてお読みください。