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2020年05月20日
ブログ「未来の家」

買付証明書を提出しても必ず購入できるわけではありません!購入できる確率を上げる対策とは?

時間をかけ探して、やっとの思いで見つけた住みたい家に対して一番手で買付証明書を提出しました。でも、別の人に買われてしまいました。

不動産の仲介では、あり得る話なのです。

せっかく見つけた、住みたいと思う家が、別の人に買われてしまうのは、非常に悲しくて辛いですよね。

そこで今日は、買付証明書の提出から売買契約締結までの期間が非常に不安定な状態に居あることと、購入できる確率を上げる対策について書いてみたいと思います。

 

買付証明書を提出している段階とは、どんな状態?

不動産の売買契約は、購入物件を決めてから引渡しを受けるまで、様々な手続きを経なければなりません。その前段階が買付証明書の提出です。

買付証明書は、購入したい家の売主様に対して「私の希望条件を了承いただければ購入したい」という意思表示をする書面です。

その提出後、売主との条件交渉が始まり、条件が整うとともに買主の資金計画が確定すれば売買契約に進んで行きます。

 

しかし、売買契約の締結が完了するまでは、必ず購入ができるとは言い切れないのです。したがって、買付証明書を提出してから売買契約締結までの間を、私たち不動産業者は商談中、あるいは契約予定と言い、それは売買契約は締結していないことを意味します。

 

まずは「契約自由の原則」を知ることです!

契約自由の原則とは、人が社会生活を営むに際し結ぶ契約は、公の秩序や強行法規に反しない限り、当事者が自由に締結できるという民法上の基本原則のことで、次の4つに分類されます。

 

1.締結自由の原則/契約を結ぶかどうかを当事者が自分自身で決定することができる

2.相手方自由の原則/契約の相手方を誰にするかという意思決定の自由

3.内容自由の原則/契約の中身に何を盛り込むかは自由 売買なら、金額や支払い方法、納品時期などについては当事者間で自由に決定できる

4.方法自由の原則/原則として、契約は当事者の合意だけで成立し、書面化するのか、口頭だけかも自由

 

不動産の契約も「契約自由の原則」で成り立っている

つまり、売主が誰と契約するのかは基本的に自由ですし、契約条件が合わなければ契約をしない自由も売主にも買主にもあるということです。

買主がたくさんの物件の中から購入する物件を決めるように、売主も自由に買主を選ぶことができます。

ですから、手付金を支払い売買契約を締結しなければ、別の人に買われてしまう可能性が残っている、と言うことです。

 

買付証明書を提出して条件交渉をまとめるまでに3日から5日程度の時間が必要です。

そこから売買契約の締結までにもある程度の時間が必要になります。

この買付証明書の提出から売買契約締結までの間に、売主にとって、あなたよりも良い条件の人が現れれば、その人と契約をしても問題はないのです。

 

買付証明書を提出しても別の人に買われてしまうケースとは?

買付証明書を提出しても別の人に買われてしまうケースについて、実際に起きた事例に基づいてご紹介します。

 

同じタイミングで、より良い条件の買主がいるケース

購入の決断が同じタイミングで、あなたよりもいい条件の買主が現れると、売主は良い条件の買主を優先することがあります。

 

購入希望金額は同じであったとしても、

◆一方は、住宅ローンを利用して購入する、一方は、現金で購入する

◆一方は、残置物の撤去を希望している、一方は、残置物はそのままでも良い

◆一方は、できるだけ早く、あるいは、遅く引渡しを希望、一方は、売主の引渡し時期に合わせる

 

買主がより良い物件を購入したいと考えるのと同じように、売主も自分にとって有利な条件を提示してくれる買主と契約したいと考えるのです。

 

価格交渉をして最中に、そのままの金額でも購入したい買主が現れるケース

例えば、

5,000万円の物件に対して4,700万円の価格交渉をしている最中に、5,000万円でも購入したいと言う買主が現れると、売主は、その買主を選ぶでしょう。

売買契約が締結されていれば、覆る可能性は低いですが、契約締結前の状況なら契約自由の原則で、より良い条件の買主と契約したいと考えることを責めることはできないのです。

 

住宅ローンの事前審査

住宅ローンを利用して購入する場合、契約前に金融機関の事前審査を受け承認を受ける必要があります。

事前審査を受けず、受けても承認が出ていなければ資金計画は確定していません。

言い換えると、本当に買えるかどうかが分からないのです。

買付証明書を提出しても買えるかどうか分からない人との交渉には応じてくれません。

事前審査に時間がかけている間に、事前審査が通っている買主が現れると、優先順位が変わってしまうことになるのです。

 

不動産業者の選択で優先順位を決めるケース

買付証明書の優先順位の決め方には、明確なルールが無く、実は不動産業者によってその判断の仕方が違うのです!その考え方、判断の仕方は、大きく分けて次の3つです。

◆一つ目は、買付証明書の提出順で優先順位を決める

◆二つ目は、売主様にとって有利な条件で購入してくれる人を優先する

◆三つ目は、全ての買付証明書を売主様に見せて売主様の判断に委ねる

 

ですから、一番手で提出されても、必ず購入できるというものではないのです。

 

買いたい物件を購入できる確率を上げる対策

1.商談がまとまれば、できるだけ早く売買契約を締結する

2.買付証明書の優先順位の決め方を不動産業者に確認する

3.住宅ローンの事前審査は、物件を探し始める前に受け承認をもらっておく

4.物件を見に行くときは売主の売却理由、その他条件を確認しておく

5.あなたを担当する営業マンとの密なコミニュケーション

 

まとめてみました!

不動産業者によって買付証明書の優先順位の決め方が違うので、提出するときは売主様担当の不動産業者の考え方を確認してください。

次に大切なことは、住宅ローンを利用する人は、早めに事前審査を受けて融資承認を取っておくことをお勧めします。

売主様にとって事前審査の承認を受けて資金計画が確定している人と、まだ事前審査すら受けていない人では、自ずと優先順位が変わってきます。

そして、売主と交渉をするのは、買主ではなく不動産会社の担当者ですので、あなたの担当者と密にコミュニケーションを取って、あなたの気持ちを伝えるようにしてください。

 

あなたの気持ちを理解してくれる、良いアドバイスをしてくれる、そんな信頼できる担当者に巡り会えることが交渉をスムーズに進めるために必要最低限のことかもしれません。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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