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水曜日
2020年05月26日
ブログ「未来の家」

家の売却で重要なのは売却を依頼する担当者選びです!

家の売却で大切なことの一つに、媒介(売却)を依頼する担当者選びです。

お客様の中には、高い査定価格を出してくれた営業マンや、見た目の印象(爽やか・男前・・・?)で決めてしまう人もいるようです。

高い査定価格は論外ですが、

第一印象は大事かもしれませんね。

私は、爽やかでも男前でもないので、到底かないませんが・・・・

 

ただ、それよりも重要なことがあります。それは営業面の知識や経験です。

そこで今日は、売却を依頼する営業マンの経験や知識が重要なのかを書いてみたいと思います。

 

あなたなら、どちらの営業マンを選びますか?

あなたなら、どちらの営業マンを選びますか?

1.不動産取引の経験が数十年の営業マンと、数年の営業マン

2.不動産取引の知識が豊富な営業マンと、少ない営業マン

3.売却の依頼件数が百件の営業マンと、数件の営業マン

 

家を購入する場合は、不動産取引経験年数を気にすることはそんなに無いと思います。

しかし家を売却する場合は、営業マンの経験や知識が重要になってくるのです。

不動産取引の現場では、売主側の担当者と買主側の担当者が別の不動産会社に勤務する共同仲介の取引が多くあります。

 

その場合、売却物件の重要事項の調査や調査内容を買主に説明する重要事項説明は、売主側の営業マン(宅地建物取引士)が行ないます。

この調査や説明に不備が有ると、後々買主様からの苦情やトラブルに発展することも有るので、売主側の営業マンの知識や経験が重要となってくるのです。

 

売却物件の重要な物件調査とは、どのような調査?

◆登記記録による調査

法務局で売却予定物件の登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、隣接地(道路含む)所有者事項証明書、などの記録を確認します。

実際の広さと登記簿上の面積表示が合っているか、正確に測量された測量図があるか、などの調査)

◆法令上の制限による調査

役所の都市計画課や建築指導課、道路管理課で、売却予定物件が所在する地域の調査を行います。都市計画法や建築基準法により、現在の建物が合法的に建てられているか、用途地域や建ペイ率や容積率、高さ制限など、建物を建築する際の制限、前面道路は建物を建築していい道なのか、また私道負担やセットバックは必要ないか、など、多岐に渡って調査をします。

◆生活関連施設の調査

水道局や下水道局で、前面道路に上下水道管が敷設されているか、また、敷地内まで引き込まれているか、その口径は何ミリ管がか、下水道処理地域でない場合は汚水処理の方法、都市ガスかプロパンか、また、それぞれの敷設管が、他人地を経由していないか、などを調査します。

◆現地調査

役所や関係機関で調査した内容を基に、現地でその整合性を確認します。

 

不動産取引の基本は物件調査

私は30年以上不動産業界でお仕事をさせていただいておりますので、それなりの経験は積んでいるつもりですが、

それでも調査段階で経験したことのない問題や、気づかなければ後々トラブルに発展したであろう台帳と現地の相違点などに遭遇したこともあります。

 

私が買主様側の担当で、売主側の営業マンの経験が浅いようであれば、調査を全て任せると不安にななることも少なくないので、買主側であっても、買主様のことを想い、別に調査をすることも有ります。

なぜ、そんな出しゃばったことをするかと言うと、

売主側の営業マンの調査内容にミスが有れば、共同仲介として買主側の不動産会社にも責任が及ぶことが有るからなのです。

 

知識と経験の差は同業他社からの問合せ件数にも影響

営業マンの知識と経験の差は、おもしろいところにも影響しているのです。

それは、不動産会社からの問い合わせ件数です。

 

詳しく説明すると、

知識と経験が豊富な営業マンと、少ない営業マンが、同じ売主様から売却の依頼(一般媒介契約)を受けました。

それぞれの営業マンは「レインズ」に売却物件情報を掲載して、同業他社へ買主様を探して欲しいと協力を依頼します。

購入希望者に物件を紹介するため、同業他社の営業マンは、売主から売却依頼を受けている2人の営業マンの内どちらを選ぶでしょうか?

 

経験が豊富な営業マンは、過去に同業他社との共同仲介で取引を行った件数が多いことは想像できると思います。

2社へ同時に売却依頼をした場合、他の不動産業者から問い合わせを多くもらえて成約に至る可能性が高いのは、やはり経験と知識が豊富な営業マンになってしまうのが、ごく普通の流れなのです。

 

見た目で判断するより担当者に質問して確認

知識と経験の話は、あくまで一般論です。

経験が少なくても知識が豊富な営業マンもいます。

経験だけは長くても知識が少ない営業マンもいます。

また、知識や経験だけでなく、不動産業界で長く第一線で仕事している営業マンであれば、地域での人脈や信頼が厚い人もいます。

 

ただ、見た目だけで、その営業マンの経験や知識、その会社の販売力を判断するのは難しいことだと思いますが、それを判断する唯一の方法が質問してみることです。

◆査定価格算出の根拠

◆現在までの売却依頼件数

◆現在までの売買の取引件数

◆宅地建物取引士の資格の有無

◆不動産業界で何年従事しているのか

この5項目を質問することで、その営業マンの経験値が少し分かってくると思います。

また、知識面では宅地建物取引士資格の有無とともに、売却に関する不安や疑問(税金面や法的なこと)を質問し、その回答の内容や分かりやすさで判断することもお勧めします。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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