共有名義の不動産を売却する売主様にお願いしている3つのご提案！

共有名義の不動産は、日常では何の問題も無く使用することができるのですが、いざ売却しようとすると、共有者全員の同意が必要になるため、事前準備を整えたうえで取り掛かることが重要になります。

そこで今日は、共有名義の不動産を売却するときの基礎知識や注意点と、私がお願いしている3つのご提案について書いてみたいと思います。

共有名義の不動産の売却には

「共有持分の売却」と「共有物全体（不動産）の売却」の2種類があります。

共有持分とは、例えば、2人が半分ずつの割合で所有している場合、2分の1が共有持分と言うことになります。

ご存知ない人が多いのですが、2分の1と言う「共有持分」の売却は、他の共有者に相談することなく自分だけの判断で行うことができます。

それに対して、共有物全体（不動産）の売却は、共有者全員の同意が必要になるのです。

例えば、不動産を兄と弟が2分の1ずつで所有していて、兄が第三者に2分の1の共有持分を売却する場合は、兄単独の判断で売ることができます。

一方で、不動産全体を第三者に売却する場合は、兄と弟の共有者全員の同意が必要になると言うことです。

共有名義の不動産を売却するときに、事前にお願いしている3つのご提案です。

１．窓口になる代表者を決めていただく

２．最低売却価格を決めていただく

３．諸費用配分割合を決めていただく

この3つを決めずに売却活動に入る売主様は、ほとんどの場合、売却のチャンスを逃し、また、不動産会社の担当者が混乱し、費用負担などで揉めることになります。

共有名義の不動産の売却では、窓口になる人を決めたいただくことをお勧めします。

不動産の売却は、買主様はもちろん、不動産会社や司法書士など、第三者といろいろな話し合いで取引が進んで行きます。

買主様や不動産会社からみると、共有者全員が売主様ですので、窓口になる人が決まっていないと、誰に連絡を取っていいのか、連絡内容は全員に伝わったのかが分からず、共有者それぞれからの話の内容が異なると、混乱でしかありません。

そのようなトラブルにならないためにも、窓口となる代表者を一人決めていただき、対外的な対応は全てその人に任せるようにしてください。

共有名義の不動産の売却は、共有者全員の同意が必要になることはご説明しましたが、その同意事項の中で最も重要になるのが「売却価格」です。

分かりやすく言うと、共有名義人全員で「●●●●万円以上なら売る」と言う「最低売却価格」を決めていただくことです。

不動産の売却では、その物件を気に入った購入希望者は、不動産会社経由で「買付証明書（購入申込書）」を売主様に対して提出するのですが、その書面には、値引き交渉として「購入希望金額」が記載されていることがほとんどです。

最低売却価格が決まっていないと、値引き交渉に対して「その金額で売った方が良いのか？、あるいは、もっと待った方が良いのか？」と共有者全員での協議に時間を掛けている間に、購入希望者の熱が冷めてしまうことがしばしばあるのです。

また、「あのとき売っておけば良かった」とか「もっと待っておけば良かった」などと、共有者間で揉めることにもなってしまうえのです。

条件交渉をスムーズに進めるためにも、共有者全員の判断の基となる「最低売却価格」を決めておくことが必要になるのです。

不動産の売却には、測量費用、残置物撤去費用、収入印紙代、譲渡所得税、仲介手数料などの諸費用が発生します。

それらの諸費用に関しての負担割合を決めておくことも重要です。

負担割合は、原則、それぞれの共有持分割合で按分することが合理的ですが、持分割合以外の方法で配分する場合は、よほどの合理性がない限り揉める原因となりますので避けた方がいいと思います。

最低売却価格を決めるときのポイントをご説明すると、窓口になる予定の代表者には納得いただいても、他の共有者の同意を得ることが、なかなか難しいのです。

なぜなら、最低売却価格を決めるポイントが「低めに設定する」ことだからです。

もちろん、不動産会社も価格査定を実施しますが、最低売却価格を高めに設定してしまうと、その価格で納得いただける買主が現れない可能性があり、売却が長期化してしまい、結局売ることを断念することも少なくないのです。

共有名義人が多いほど話がまとまりにくくなりますので、共有名義人が多い物件ほど最低売却価格を低めに設定すべきなのです。

嫌な言い方をしますが、「お金が絡むと人は変わる」と言われるように、共有名義人が多いと、その中には必ずと言っていいほど、欲をかいてしまう人が、何故かいるのです。

ほとんどの場合、その人は買主からの値引き交渉には応じてくず、その時点で売却ができなくなります。

このように、せっかくの売却のチャンスを逃さないためにも、売却活動開始前の事前協議で、最低売却価格が低く合意ができれば、値引き交渉にもスムーズに応じることができ、条件交渉に時間を掛けることも無くなるのです。

条件交渉を整えると言うことでいえば、共有名義人が多くても少なくても本質の部分は同じですので、難しいことではありますが、最低売却価格は低めで決めておくことが重要になるのです。