相続登記が義務化に？！ 相続登記を行わないことで起こる4つのトラブル！

全国的に所有者が分からない「空き家問題」が注目されていますが、売却予定の建物や別荘を除いた空き家が、総務省の住宅・土地統計調査によると、平成10年から平成30年までの20年間で約1.9倍になっているそうです。

本来「空き家」を管理すべき所有者が分からないないのは、相続登記を行わずに放置したために、登記が真の所有者を示していないことが大きな原因とされています。

そこで今日は、今まで義務化されていなかった相続登記が義務化されるかもしれないこと、そして、相続登記を行わないことで起こるトラブルについて書いてみたいと思います。

筆：加古川の不動産売買専門店、未来家不動産株式会社　代表取締役　清 水 浩 治

相続登記とは、

所有者（被相続人）が他界したことで、被相続人が所有していた不動産の所有権を受け継ぐ人（相続人）へ移転させる手続き（登記）のことです。

そもそも「不動産の所有者」は、法務局で管理している「登記簿」の記載で判断されるのですが、所有者の死亡届が役所に提出されたとしても、登記簿の名義は変更されません。

相続が発生し、土地、建物が相続人のものになったとしても、その事実を第三者（売買や融資契約の相手方など）に対して証明するには、所有権移転登記（相続登記）の手続きを行い登記簿上の名義人を変更する必要があるのです。

相続登記は、所有権を第三者に証明するための重要な手続きなのです。

にもかかわらず、相続登記をはじめとする所有権移転登記は義務ではなく任意とされていました。

しかし、近年の所有者不明土地問題の拡大を受け、相続登記を義務とする法改正が行われようとしています。

法改正の審議では、行政側で登記義務人（相続人）をスムーズに探索するシステムの整備と、死亡後一定期間内に相続登記しなかった相続人へ過料を課すことが検討されています。

その一方で、数次相続登記（本来の登記義務人が亡くなった後の相続登記）に対する登録免許税の免除特例や、相続関係者の住所、氏名だけで登記申請ができる特別措置など、相続人へのメリットにつながる議論もあるようです。

相続登記の義務化は、まだ議論の途上ですので、まだ具体的な予定は決まっていません。

しかし「義務化された後に登記申請すればいいのでは? 」というものでもありません。

法改正前であっても、相続登記を怠るのは様々なトラブルの原因になるからです。

相続登記を放置することで起こりうる4つのトラブルは、

１．不動産が負の遺産になる（負動産）

２．第三者が不動産を占有

３．思いもよらない争い（争族）

４．相続登記手続きが複雑に

相続登記を放置する最大のデメリットは、

売却することも、担保にして融資を受けることもできず、結果として不動産から収益を全く得ることができないことです。

不動産登記は「権利移転とその経緯の忠実な反映」を原則としているので、亡くなった人（被相続人）から、その不動産の買主への直接、所有権移転登記はできないのです。

また、不動産を担保として金融機関から融資をうける場合も同様です。

そもそも相続登記していない不動産について売買や融資などの取引をしようとしても、真の所有者が不明な場合は、当り前に相手側から断わられてしまうのです。

また、土地や建物は、所有しているだけでも、固定資産税やメンテナンス費用など継続的なコストが必要です。

相続登記を放置していると収益を得る機会を逃してしまうどころか、せっかく受け継いだ不動産が「負動産」になってしまうのです。

次に起こりうるトラブルは、

相続登記が未了の不動産を第三者に占有されてしまうトラブルです。

もし、不法占有者に占有されたとしても、登記簿上の名義人でない人が、物件の明け渡しや損害賠償を求めることはできないのです。

早々に所有権を盤石なものにするためにも、相続登記の申請は必ず行ってください。

遺言書のない相続登記の手続きでは、相続人全員が全ての遺産の分割に合意したことを示す「遺産分割協議書」が必要になります。

遺産分割の協議が合意に至っていない場合、相続財産（遺産）は、相続人全員の共有状態で所有していることになります。

そのため、相続登記を放置し時間だけが過ぎ、その間、相続人の一部が心変わりしたり、相続人の誰かが亡くなることで、二次相続人が発生し、関係性の希薄な人物が遺産分割の協議に加わることになり複雑になってくるのです。

二次相続人とは、 相続人の死亡により、その権利を受け継つぐ被相続人の孫や甥・姪などにあたる人物です。

このように、遺産分割協議がまとまらず、家族の絆に亀裂が入ると思いもよらない争い（争族）に発展してしまうことも有るのです。

以上のことからも相続登記は必ず行うことをお勧めします。

被相続人の他界から相続登記をするまでの期間が長引くと、

二次・三次・・・・相続と次々に相続人が増えて行きます。

相続登記を放置していると、

登記義務者になる人が鼠算式に増えるため、

登記申請の事前準備である

「遺産分割協議」や戸籍謄本、住民票などの収集の手間が増えてしまい、

自力での登記が、ほぼ不可能になるばかりか、

専門家に手続きを依頼しても申請の長期化は避けられません。

相続登記に「早すぎる」と言うことはありません。

手続きを複雑化させないために、遺産分割協議、もしくは遺言書の検認が終わりしだい速やかに申請することをお勧めします。