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2021年08月07日
不動産(売買)の豆知識

路線価から土地の評価を計算する方法と家屋の評価方法

相続税や贈与税を計算するときに、取得した土地や家屋を評価する必要があります。

家屋を評価する場合は「固定資産税評価額」に1.0を乗じて計算するので固定資産税評価額と同になります。

一方、土地の場合は、路線価方式と倍率方式があり、ちょっと複雑な計算をする必要があります。

また、賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。

 

そこで今日は、「路線価から土地の評価を計算する方法と家屋の評価方法」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家(みらいえ)不動産株式会社、代表、清水 浩治

 

路線価方式と倍率方式(土地の評価)

土地の評価は、まず地目ごとに評価します。

地目とは土地の用途のことで「宅地・田・畑・山林・雑種地」などに区分されます。

 

「路線価方式」は、路線価が定められている地域での評価方法です。

路線価は、路線(道路)に面する「標準的な宅地」の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示されていて、路線価を評価対象の土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に面積を乗じて計算します。

「標準的な宅地」とは補正する必要のない形状の宅地のことです。

 

「倍率方式」は、路線価が定められていない地域の評価方法です。

倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。

固定資産税評価額は、市区役所、町村役場、固定資産税納付書で確認できます。

路線価図や評価倍率表、それぞれの見方は「国税庁のホームページ」をご覧ください。

 

土地を評価する流れ

評価する土地を評価するにあたり、

接している道路が、一方だけなのか、複数の道路に面しているのか、間口(道路に接している長さ)が狭いのか、奥行きが長いのか、土地の形が歪なのか、様々な状況があると思います。

そして、それぞれの状況に対して補正率が定められていますので、補正の対象になる項目ごとに補正率を乗じて単価を算出します。

最後に、算出された単価に土地の面積を乗じることで評価額が算出されます。

 

その他、セットバックが必要であるとか、都市計画道路に抵触しているとか、必要に応じて評価額を補正していきます。

また、借地権や地上権など土地の利用方法に応じて算出することもできます。

 

ただし、評価する土地に路線価が付されていなかったり、土地区画整理事業地内のため個別評価地域に指定されている土地だったり、すべての土地が同じ方法で評価できるかというと、そうではない、ということを付け加えておきます。

 

補正率表(土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表)

土地の評価を算出するときに使用する「路線価補正率表」です。

路線価補正率表(土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表)

 

土地の様々な状況に応じて補正率を乗じる例題を参考にしてください

補正率表を使用して土地の評価を算出

①奥行価格補正率を使用し評価額を計算

<奥行価格補正率を使用した土地評価額計算例>

・路線価/100千円 ・間口/10m×奥行30m

・地積/300㎡ ・地区区分/普通住宅地

・①奥行補正率/0.95(普通住宅・奥行距離28m以上32m未満より)

 

◆1㎡あたりの評価額

 100千円×0.95(①奥行補正率表より)=95千円

◆土地の評価額

 95千円×300㎡=28,500千円(2,850万円)

 

②側方路線影響加算率を使用し評価額を計算

2つの道路のうちどちらが正面であるかは、面している2つの路線価にそれぞれ奥行価格補正率を乗じて価格が高い方を正面路線価として扱います。

 

<側方路線影響加算率を使用した土地評価額の計算例>

・間口/10m×奥行/30m ・地積/300㎡

・地区区分/普通住宅地

・二つの道路の路線価/

 100千円(①奥行価格補正率/0.95)=95千円・・・正面路線価

 80千円(①奥行価格補正率/1.00)=80千円・・・側方路線価

・②側方路線影響加算率(普通住宅地区、角地の場合)/0.03

 

◆1㎡当りの評価額

 ・95千円+(80千円×0.03)=97.4千円(97,400円)

◆土地の評価額

 ・97.4千円×300㎡=29,220千円(2,922万円)

 

③二方路線影響加算率を使用し評価額を計算

2つの道路のうちどちらが正面であるかは、面している2つの路線価が高い方を正面路線価として扱います。

・100千円>8千円 ➡ 100千円が正面路線価になります

 

<二方路線影響加算を使用した土地の評価額計算例>

・間口/10m×奥行/30m ・地積/300㎡

・地域地区/普通住宅地区

・二つの道路の路線価

 100千円×(①奥行価格補正率/0.95)=95千円

 80千円×(①奥行価格補正率/1.00)=80千円

・③二方路線影響加算率(普通住宅地区)/0.02

 

◆1㎡当りの評価額

 ・95千円+(80千円×0.02=96.6千円

◆土地の評価額

 ・96.6千円×300㎡=28,980千円(2,898万円)

 

最後に一言

ここまで、3つの補正率(加算率)を使用して土地の評価額の計算例をご紹介しましたが、土地評価の考え方については、ご理解いただけたでしょうか。

その他にも、これ以外の補正率もありますので、当てはまる補正があるようでしたら、一度、計算に挑戦してみてください。

 

また、次の機会に、他の補正率を使った計算例をご紹介したいと思いますので、参考にしてください。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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