土地の価格「一物四価（いちぶつよんか）」

昨日、来店された奥様から、

「主人が所有している土地の価格について、だいたいでいいので知りたいので教えてください。」 と、相談を受けました。

何か、ご事情がありそうなので、価格は算出せずに、

土地の価格「一物四価（いちぶつよんか）」についてお話しました。

土地のおおよその価格が算出できますので、是非、参考にしてください。

筆：加古川の不動産売買専門店、未来家不動産株式会社　代表取締役　清 水 浩 治

もう少し掘り下げてお話しすると、

不動産の価格は、「売主様と買主様の合意で決まる」ものなので、

同じ土地でも

「高い価値を感じる人」と「相場的な価値しか感じない人」では、

売買価格は異なることになります。

分かりやすい例をあげると、

お隣さんが、隣の土地を買う場合は「高い価値」を感じ、

この周辺で土地を探している人は「相場的な価値」で検討するのではないでしょうか。

しかし、類似した物件で、同様な環境下にある土地の取引価格を比較してみると、上記のお隣さんのような特別な理由がなければ、一定範囲内の価格（相場）で売買が成立しています。

言い換えると

同じ道路に同じ方向で面している隣接の土地価格が、㎡あたり数万円も違うということは起こらない、ということです。

また、同じ面積であれば、同様な価格で売買が成立しているのです。

この価格が「実勢価格」で相場と言われるものなのですが、この価格で必ず売買が成立するということではありません。

売買の時期や、買われる人の購入理由、そして、需要と供給のバランスなどで売買価格は変動してしまいます。

よく、不動産業者が「あくまでも相場ですので・・・・」と言う、一見、逃げのように聞こえる言葉には、このような理由があるのです。

土地価格の根拠となるのが「 一物四価（土地の4つの価格）」です！

１．実勢価格・・・・上記でお話した内容の価格です。

２．公示地価・基準地価

３．相続税評価額（路線価）

４．固定資産税評価額

上記４種類の価格が「一物四価」と言われているもので、その内２～４は 公的な価格 となります。

※２．の公示地価と基準地価を分けて

「一物五価（いちぶつごか）」と言う場合も有ります。

公示地価・基準地価は、「実勢価格の90％が目安」です。

一般の不動産取引価格の目安や、公共収用される土地の目安となる価格です。

「公示地価」 は国土交通省が年に1回公表する土地の価格で、

「基準地価」 は都道府県から年に1回公表される土地の価格です。

公示地価の公表は、よくニュースや新聞で取り上げられ、銀座の地価が報道されているので、知っている人も多いと思います。

相続税評価額（路線価）は、

「実勢価格の70％～80％・公示地価の80％」が目安となります。

国税庁が発表する土地価格で、

相続税や贈与税の計算の際に利用する価格を指します。

固定資産税評価額は、

「実勢価格の60％～70％・公示地価の70％」が目安になります。

市区町村が発表する土地価格で、

固定資産税や都市計画税の計算の際に利用される価格です。

一物四価は「公示地価」と、都道府県の発表する「基準地価」を分けて数えて「一物五価（いちぶつごか）」と言ったりもしますが、

公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額の相互関係を知っていたら、おおよその価格算出ができます。

公示地価を「１００」として

概ね相続税評価額（路線価）を「８０」

固定資産税評価額を「７０」 と均衡化が図られています。

公示価格と基準地価、そして相続税評価額と固定資産税評価額は、資産評価システムセンターが運営する全国地価マップで調べることができますので利用してみてください！

------- 全国地価マップは、こちらのリンクからご覧ください。------