不動産の権利書が見当たりません！ 家を売ることはできますか？

「不動産の権利書が見当たりません！」

「家中を探しましたが見つけることができませんでした！」

「権利証が無くても家を売ることはできますか？」

不動産の権利書の紛失に気づき大慌てになった売主様からのご相談です。

大切で重要な書類だと分かっていても、普段は見たり使用する機会があまりない書類ですので、家の売却を検討し始めたときに見つからないと言うことになるのだと思います。

そこで今日は、不動産の売却で権利書を紛失したときの対応策について書いてみたいと思います。

筆：加古川の不動産売買専門店、未来家不動産株式会社　代表取取締役　清 水 浩 治

そもそも、「権利書」とはどういうものなのでしょうか？

今では、「登記識別情報」と言う書類に変わっていますので余計に混乱する人が多いのではないでしょうか。

そこで、知っているようで知らない「権利書」について確認しておきます。

「権利書」と呼ばれている書類は実は正式な名称ではなく俗称なのです。

平成16年（2004年）の不動産登記法改正以前は「登記済証」と言い、法改正以降は「登記済証」に代わって「登記識別情報通知」と呼ばれています。

登記済証は、不動産の登記が完了したら登記所から登記名義人に交付される書面です。

登記識別情報は、数字と符号を組み合わせた12桁の番号で登記情報を管理するものです。これに伴い、不動産登記のオンライン申請も可能になりました。

法改正以降も、従来の登記済証の効力は有効です。

システムは違いますが、いずれも不動産登記に関する本人確認手段として大変重要なものであるとには変わりはないのです。

ここからは、登記済証も登記識別情報も含めて「権利書」として説明します。

権利書は登記手続きにおける本人確認手段として大変重要なものです。

例えば、不動産を売却するときや贈与をうけるとき、あるいは、リフォームのために融資を受けるために土地・建物を担保にする場合などに必要になる大事な書類です。

しかし、その重要書類である権利書を紛失しり、盗難に遭ったとしても再発行することはできないのです。それだけに、厳重に管理しておく必要があるのです。

ただし、権利書を紛失したからと言って売買ができなくなるわけではありませんので、安心してください。

それでは、権利書を紛失したときの3つの対処法について書いてみたいと思います。

まず、一つ目が「事前通知制度」を利用する方法です。

この場合、権利書以外の登記申請に必要な書類の準備が必要になります。

権利書を添付しないで所有権移転登記を申請した場合、

法務局から売主側に通知（申出書）が届きます。

通知発送から2週間以内に申出書を法務局に提出すると、

無事、買主側に所有権が移転するという流れです。

この制度では、本人限定受取郵便を利用し、売主の実印押印により本人確認が行われます。しかし、売主が2週間以内に提出しなければ登記を進めることができません。

買主側から見ると、本当に所有権移転登記が完了するのかと言う非常に不安定な状態ですので、買主の理解と承諾が不可欠です。

しかし、上記のような不安定な状態が2週間も続くことから、買主の協力を得ることが難しいのも事実です。

ですから、売買の場面ではあまり有効な方法とは言えないでしょう。

そこで、多く利用されている方法が「資格者代理人による本人確認制度」です。

司法書士などの有資格者が、売主が間違いなく登記名義人本人であることを確認することで、不動産売却が可能になります。

事前通知制度に比べると、買主側の安心感が高かまります。

ただし、本人確認制度では司法書士への手数料が必要になります。

司法書士への手数料負担が気になるのであれば、

「公証人による本人確認制度」という方法もあります。

これは登記申請時の委任状に、売主が目の前で署名捺印したことを公証人に認証してもらうことで、権利書の代わりとして登記申請を可能にする方法です。

ただし、公証人による本人確認制度も住所への通知発送による本人確認があることと、本人が公証人役場へ行く必要があるので、覚えておいてください。

不動産の権利書を紛失したときの対応方法について書いてきました。

権利書を紛失しても、資格者代理人による本人確認などを行うことで売却は可能になりますので慌てる必要はありません。

しかし、権利書は再発行ができないので、大変重要な書類であるということに変わりはありません。

さらに、権利書と共に実印や印鑑登録証（印鑑登録カード）と一緒に紛失したり、それが盗難だった場合は大きなトラブルに巻き込まれる危険性があります。

本人確認制度で余計な手間や費用がかかったり、悪用の心配をしたりしなくてもいいように、家族と相談して権利書は厳重に保管するようにしてください。