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2020年10月11日
ブログ「未来の家」

離婚でマイホームを売るときは名義と住宅ローンの残高に注意が必要です!

住宅ローンを借りて購入したマイホーム。

しかし離婚となると、マイホームを売るのか、貸すのか、それ以前に売ることができるのか、など、離婚後の方向性や整理の仕方を決めなければなりません。

マイホームの名義や住宅ローンの残高などで、その対応が変わってきます。

 

そこで今日は、「離婚でマイホームを売るときは名義と住宅ローンの残高に注意が必要です!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門店 未来家不動産株式会社 代表 清水浩治

 

離婚後のマイホームの行方

マイホームを所有している人が離婚するときは、

家を売るのか、第三者に貸すのか、夫婦のどちらかが住み続けるのか、などを決めなければなりません。

そこに住宅ローン残高が残っているなら、その返済のことも考えなければなりません。

 

離婚するときのマイホームの行方は

名義が誰なのか、住宅ローンの残債を今後どうするのかによって変わってくるのです。

 

マイホームを売るなら名義と住宅ローンの残債を確認

マイホームを売るときは、

その名義が誰になっているのか、

住宅ローンの残高がどれくらいあるのかを確認しなければなりません。

 

名義とは、不動産(土地・建物)の所有者のことで、不動産登記簿に名義人として名前が明記された人のことです。

名義人は単独でも複数人でも登記することができます。

単独名義か共有名義かです。

 

住宅ローン残高は正確な数字を確認してください。

返済明細書でも確認できますが、借入した金融機関に問合せることをお勧めします。

 

共有名義なら名義人全員の売却同意が必要

夫婦の共有名義なら、

二人ともが売却することに同意していることが最低限必要になります。

 

また、共有名義の場合、その持分割合も登記されていますが、その割合の大小は関係ありません。

たとえば、夫の共有持分が100分の99で、妻の持分が100分の1だからと言って、夫の主張が通るものではないのです。

あくまでも、持分割合にかかわらず共有名義人全員の同意が最低限必要になると言うことです。

 

オーバーローンになっていたら売れないことも

オーバーローンとは、今売れる金額よりも住宅ローンの残債が多い状態のことです。

住宅ローンを返済中の家を売る場合は、その住宅ローンを一括で返済しなければなりません。家を売りたくても、オーバーローンの状態になってしまうと売ることができなくなるのです。

 

たとえば、住宅ローンの残高3,000万円で、売れる金額が2,500万円の場合、差額の500万円を別に調達する必要があります。

それができなければ、売却はできません。

 

住宅ローンを返済中の家を売るなら、住宅ローンの残高確認と、不動産会社に査定を依頼して売れる金額を把握することが重要になります。

自分だけの判断で売れる金額を高く見積もらないように注意してください。

 

住宅ローンの返済中の家は貸せない!?

離婚しても家を売らないと言う選択肢もあります。

あるいは、共有名義でどちらかが売却に反対している、

オーバーローンの状態で売ることができない、など理由で

売ることができない場合もあります。

こうした事情で売れないけれど、誰も住む予定がなければ、その家を賃貸に出してその賃料を住宅ローンの返済に充当したいと考える人もいるかもしれませんが、

これには注意が必要です。



住宅ローンは契約者やその家族が居住することを条件に融資するものですので、第三者に賃貸することを金融機関は認めていません。

賃貸にしていることが判明したら金融機関は全額一括返済を求めてきます。

その対応は金融機関で様々ですが、当初の契約内容に違反していることは確かなので、たとえば一度でも返済が滞ったらすぐに全額一括返済を要求されるなどのリスクが出てきます。

住宅ローン返済中の家は簡単には賃貸にできないことを覚えておいてください。

 

誰かが住み続けるときの注意点

離婚によって家族がバラバラになっても、その家に誰かが住み続ける場合があります。

そおの場合は、家の名義人と住宅ローンの契約者が誰になっているかで、注意点が変わってきます。

今回は、家の名義人と住宅ローンの契約者が同一であることを前提に考えてみたいと思います。

 

家の名義人が住む場合

家の名義人が単独で所有していて、尚且つ住宅ローンの契約者である場合、その名義人が住み続けるなら、特別な問題はありません。

名義人が今までと同様に住宅ローンを返済して行けば、そのまま住むことができます。

 

ただし、配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、住宅ローンの契約者の返済が滞ると、離婚したとしても連帯保証人に支払いの義務が生じることがあります。

連帯保証人になっている配偶者としては、その義務から外れたいところですが、これは簡単な手続きではありません。

まずは、連帯保証人の変更について金融機関に相談することをお勧めします。

 

家の名義人ではない人が住む場合

住宅ローンの規定は、その契約者とその家族が居住するための家を購入することを目的に融資されます。

住宅ローン契約者(名義人)ではない第三者(離婚すると第三者です)が住み続ける場合は、この規定から外れることになり、元の契約内容とは異なる状態になるため住宅ローンを一括返済しなければなりません。

ただし、金融機関の承認を得た上なら、名義人が住宅ローンの返済を続け、元配偶者や子どもがその家に住み続けることもあります。

 

この場合でも注意しなければならない点があります。

住宅ローンの契約者(名義人)が返済できなくなったり、故意も含め返済をしなくなると、最悪のケースでは、競売にかけられ立ち退きを迫られるリスクがあります。

名義人を変えずに、住み続ける元配偶者が住宅ローンの返済をしていく方法も考えられますが、この場合は、何年か後に住宅ローンを完済したとしても、家の名義をそのままですので、住み続けている元配偶者の財産にならない可能性があります。

 

家の名義が共有で、そのどちらかが住む場合

共有名義(夫婦が住宅ローン契約者)で、離婚後にどちらかが住み続けるときも、名義人でない人が住む場合と同様のリスクが考えられます。

共有名義人の夫婦2人で、今までと同様に住宅ローンを返済して行くのか?

夫婦どちらかが返済できなくなったらどうするのか?

この点を曖昧にしたまま、どちらかが住み続けるのも危険です。

 

また、住宅ローンを完済したとしても共有名義のままですから、将来の売却や相続が発生したときに速やかに連絡が取れるようにしておかなければなりません。

共有名義の場合は、目先の返済だけではなく、将来の権利関係を想定したうえで、どのような対応をするのか慎重に判断する必要があるのです。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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