土地面積、建築面積、延床面積、建物面積

不動産の広告や販売資料、ホームページやポータルサイトを見ていると、必ず目に入ってくるのが「土地面積」や「建物面積」など「面積」についての記載です。

その他、「建築面積」「延床面積」「専有面積」「登記簿面積」など、いろいろな「面積」がありますが、これらの違いは専門家でなければ明確に説明ができないと思います。

しかし、家を探すのであれば、これらの「面積」について知っておくことが必要です。

そこで今日は、いろいろな面積のうちで最低限知っていて欲しい

「土地面積」「建築面積」「延床面積」「建物面積」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門店　未来家不動産株式会社　代表　清水浩治

土地面積は、敷地面積とも言いますが、

その土地を、真上から見たときの投影面（水平投影面積）の広さのことです。

そのため、斜面地や段差がある土地の場合は「土地面積（水平投影面積）」の広さよりも有効利用できる面積がよりも小さくなることがあります。

例えば、土地面積が100坪で、その内、平坦で利用可能な面積が70坪、30坪は斜面地のような場合です。

言い換えれば、利用できない部分があっても土地面積には含まれているのです。

土地面積と同様に、その建物を真上から見たときの外周面（水平投影面積）の広さのことです。

一般的な建物では、2階より1階の方が広いので1階部分の面積が概ね該当しますが、設計によっては、1階より2階の方が面積が広いことがあります。

その場合は、2階を地面に投影した広さが「建築面積」になると言うことです。

そして、この建築面積は「建ぺい率」と言う制限があります。

建ぺい率とは、土地面積に対する建築できる面積の割合のことで、用途地域ごとに定められる数値が異なります。

◆「土地面積」×「建ぺい率」＝「建築面積の上限」です。

例えば、200㎡の土地で建ぺい率が60％の場合、建築面積の上限は120㎡です。

不動産の広告などでは、延床面積のことを建物面積と表現していることもあります。

つまり、建物面積、延床面積、は同じ意味で、建物の各階の床面積（壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積）を全て足した面積のことです。

尚、不動産広告では、建物面積に車庫や地下室が含まれている場合、含まれている部分と、その面積を表記することが義務付けられています。

延床面積に対しても、「容積率」という制限があります。

容積率とは、土地面積に対する延床面積の割合で、建ぺい率と同じく、用途地域ごとに定められる数値が異なります。

容積率には緩和措置を設けている部分があり、地下室やインナーガレージなどが対象です。

◆「土地面積」×「容積率」＝「延床面積の上限」です。

例えば、200㎡の土地で容積率が200％なら、延床面積の上限は400㎡です

建ぺい率が建物の平面的な広さを制限するのに対し、容積率は空間的な広さを制限する基準と考えていただければと思います。

「マイホームを探すときに注意すべき面積は？」と質問されると、

その答えは「全てです！」になります。

なぜなら、土地の広さがあって建ぺい率で建築面積の上限が、容積率で延床面積の上限が決まってきますので、それぞれの面積が理想の住まいを探すためには避けては通れない要素になるからです。

新築建売住宅の場合は、建ぺい率や容積率などの制限をクリアして建築されているので、現地を確認すれば大丈夫ですが、

新居を建築されるのであれば、希望の間取りや建物の面積と、希望地域の自治体が定めている建ぺい率や容積率を確認して、逆算すれば土地面積や土地の形が決まってきます。

希望の建築地が決まれば、建ぺい率と容積率で建築できる面積が決まってきます。

快適なマイホームを新築したい、と思う人は、まず希望地域の自治体が定める建ぺい率や容積率を調べることをお勧めします。

※建物の建築には建ぺい率や容積率以外にもさまざまの規制があることを付け加えます。