不動産登記の「公信力」と「公示力」と「対抗力」よく分からないので教えてください！

家（マイホーム）の購入を検討中のお客様からの質問です。

不動産の登記には

「公示力」はあっても「公信力」がない、とか、

「対抗力」はあるけど「公信力」はない、と言う

不安になるような話を知り、いろいろ調べてみたのですが、よく分かりません。

「公信力」がない、とはどういう意味ですか？

私は何を信じて不動産を購入すればいいのですか？

そこで今日は、不動産登記の「公示力」と「公信力」と「対抗力」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門店　未来家不動産株式会社　代表　清水浩治

 

日本の民法では、所有権移転のような法律行為を行う場合「意思主義（いししゅぎ）」が採用されています。

分かりやすく言うと、ある品物を売買する場合、売主が「あなたに売ります！」買主が「あなたから買います！」と言う合意（意思表示と言います）だけで決まる、と言うことです。

でも、それだけだと第三者からは、その売買が成立したことが分からないので、「誰が見ても分かる方法で公に示しなさい」と決められています。

これを民法では「公示の原則（こうじのげんそく）」と言います。

「公示」とは、世間一般に公表すると言う意味で、その具体的な方法としては、

不動産では「登記」になり、動産では「引渡し」になります。

「公信」とは、世間一般の信用と言う意味です。

では、「公信力」とは、どういう意味でしょう？

ある物事について信用していたのに真実ではなかったこと・・・・

たとえば、その人を所有者だと信じていたのに、別に本当の所有者がいた場合のように、ある物事について信じ行った行為で何か損害を被ったとしても護ってあげます、と言う意味になります。

もう少し分かりやすく言うと、

所有者でもなければ、売る権利も持たない人が、所持している物品を第三者に売ったとしても、その物品を売った人を本当の所有者だと信じて買った人を保護してくれる、と言うことです。

「保護してくれる」と言うことは、

本当の所有者が「私が本当の所有者なので、その物品を返してください」と言って来ても、返さなくてもいい、と言うことになります。

しかし、日本の登記制度は、この「公信力」がないのです。

不動産の登記に「公信力」があれば、

登記上の表示を信頼して、その不動産を購入した人は、たとえ登記名義人が本当の所有者でなかったとしても、購入した不動産の所有権を取得することを認めてもらえる、と言うことになります。

しかし、日本の登記には「公信力が認められていない」ので、

登記簿や登記記録などを信用して、登記上の所有者から不動産を購入しても、本当の所有者に対しては所有権などの権利を主張することができないのです。

日本の登記制度では、

真実の権利関係と登記の記載が異なる場合、仮にその登記内容を信じて購入して、不測の損害を被ったとしても、法務局などが損害賠償に応じてくれるわけではなく、また目的どおりの権利を取得できるわけでもないのです。

つまり、登記簿の記載より真実の権利関係を優先させるわけです。

ただ、日本の登記制度では、記載された内容は一般的には正しい、と言うことは付け加えておきます。

不動産登記に「公信力」がない理由は、

法務局へ登記の申請をすると、登記官は申請書類を形式的に審査し、不備がなければそのまま登記します。

申請内容が真実かどうかの調査はしないのです。

つまり、意図的に虚偽の申請をしたとしても、書類上の不備がないかぎり、その登記は受理され登記されることになるからです。

登記には「公信力」はありませんが、「対抗力」はあります！

「公信力がない」とは、

登記を信じて取引をしても権利は守られないということですが、

「対抗力がある」とは、

登記をしておけばその権利は守られるということです。

不動産を購入すると必ずと言っていいほど所有権移転の登記をします。

これは、法務局という公の機関に「この不動産は、この人の所有物です」と言う登録をすることです。

この登記をしていないと第三者に対して「この不動産さんの所有者は私です！」と言うように不動産の所有権を主張することができないのです。

一般的に動産は、

お金を払って商品を買うと、その商品の引渡しを受けると所有者になります。

例えば、あなたが購入した文房具は、引渡しを受け手に持っているだけで所有権を主張していることになります。

しかし、不動産の場合、

土地を所有している人が、その土地を守るために、常に手に持って移動することはできません。

また、他の人に盗まれないように、いつも見張っているわけにもいきませんし、土地に名前を書くこともできません。

そこで、土地の所有権を第三者に主張できる方法として「登記」があるのです。

これは建物についても同様ですが、

登記することによって他の人に所有権を主張できるのです。

これを「登記の対抗力」、あるいは、「公示の原則」と言います。

登記には「公信力がない」ので、所有者として登記しても第三者からは「本当の所有者として認めてもらえないのでは？」と言う疑問が出てくると思います。

そうです！「登記には公信力がない」と言うことを知っている人なら疑わいます。

でも、安心してください。

あなたが真実の所有者であれば、その登記は第三者に対抗できますので、疑いをもたれたとしても、ド～ンと構えていればいいのです。

登記簿は不動産取引の際には必ず確認すべきものです。

そこには、土地や建物の現物を見てもわからない情報が載っており、権利関係など不動産に対するリスクを知るための証明書でもあります。

ただし、登記には「公信力」がないため、国や法務局が内容の正確さを保証するわけではありませんので、登記内容を100％信じて取引をすることは危険だということは、忘れないでください。

その危険を回避するためにも、不動産取引の専門家である不動産業者の仲介や、登記の専門家である司法書士の調査など、信頼できる専門家が、あなたの売買をお手伝いすることが必要になるのです。