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2021年03月11日
不動産(売買)の豆知識

住宅ローンの代理受領と同時決済 転居前に住民票の異動を求められる理由がそこにあります!

住宅ローンの借入れの契約(金銭消費貸借契約)を締結するときに金融機関から新住所(転居先)の住民票と印鑑証明書を準備するように言われます。

ほとんどの人が「なぜ、引越しもしていないのに新住所の住民票を?」と疑問を持たれると思います。

ネットでは、よく、新住所の住民票を準備するメリットは書かれていますが、住宅ローンの本来の流れや趣旨がほとんど書かれていません。

 

そこで今日は、「住宅ローンの代理受領と同時決済 転居前に住民票の異動を求められる理由がそこにあります!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

代理受領と同時決済と新住所の住民票

なぜ、住宅ローンの借入れの契約(金銭消費貸借契約)時に金融機関から新住所(転居先)の住民票を準備するように求められるのでしょうか?

物件の引渡しも、引っ越しも終わっていないのに・・・・

 

その説明をする前に、

住宅ローンを融資実行するための本来の流れを説明しなければなりません。

それが、代理受領と同時決済です。

なぜなら、そこに新住所の住民票が必要になる理由があるからです。

 

住宅ローンの代理受領とは?

住宅ローンが融資実行される本来の流れは、

住宅の所有権を売主から買主に移転し、所有権移転登記後の物件に金融機関の抵当権設定登記が完了しなければ融資実行されません。

しかし、所有権移転登記には、売主は代金全額を受け取らないと応じてくれません。

買主は代金全額を支払うためには、所有権移転登記と抵当権設定登記が完了するまでの間住宅ローンよりも高い金利の「つなぎ融資」などを利用し代金全額を支払う必要がでてくるのです。

このような手続きを避けるために行われるのが「代理受領」と言う支払方法です。

 

代理受領は、

住宅ローンを借りて家の売買や新築などを行う場合に、売主が買主に代わって住宅ローンの融資金を金融機関から受け取る支払方法です。

もちろん、住宅ローンの融資決定が出ていることが条件ですが、

そうすることで、買主は住宅ローン以外の自己資金を売主に支払えば、代金全額を支払わなくても物件は引渡され、所有権移転にも応じてもらえるのです。

ただし、この場合、金融機関はもちろん、売主が代理受領と言う支払方法に応じてくれなければ、利用することができません。

代理受領に応じてもらえない場合は「つなぎ融資」を利用しなければなりません。

 

住宅ローン融資実行時の同時決済とは?

同時決済は、

不動産売買などで残代金決済と物件の引渡しを行う方法のひとつです。

例えば、売主に住宅ローンの残債が残っていて、買主も住宅ローンを利用する場合、

・買主の住宅ローンの融資実行

・その資金を使い売主の住宅ローンの完済

・売主の抵当権の抹消登記手続き

・買主への所有権移転登記、住宅ローンの抵当権設定登記手続き

・物件の引渡しなどを同日に行う決済方法です。

 

具体的には次のようなスケジュールになります。

1.登記手続きの書類上の確認

◆売主が借りている住宅ローンの抵当権抹消登記書類

◆売主から買主への所有権移転登記書類

◆買主の住宅ローンの抵当権設定登記書類

 

登記手続き書類に不備がなければ

 

2.買主の住宅ローン関係の手続き

◆買主が借りる住宅ローン融資実行

◆買主から売主へ残代金の支払い(残金決済)

◆売主が借りていた住宅ローンの完済

 

3.物件の引渡し

 

本来、住宅ローンは、

所有権移転登記と抵当権設定登記が完了していないと融資実行されません。

つまり、売主に住宅ローンの残債がある場合は、売主が「つなぎ融資」を利用して住宅ローンを完済しなければなりません。

物件に抵当権の設定がなければ、買主が「つなぎ融資」を利用して残代金決済をしなければなりません。

 

同時決済は、この問題を解決する方法で、

買主の住宅ローン融資実行、残代金決済、売主の住宅ローン完済と抵当権抹消登記、売主から買主への所有権移転登記、買主の抵当権設定登記の手続きを同日に行うことで、双方がつなぎ融資を利用しなくても残代金決済と物件の引き渡しを同日に行うことができるのです。

 

なぜ、新住所の住民票が必要なのでしょうか?

新住所の住民票を準備するメリットについて書かれているネット記事はよく見ます。

例えば、登録免許税の軽減が受けられる、登記の2度手間が減らされる、などです。

でも、必要な書類を揃えれば、

旧住所(今の住所)の住民票でも住宅ローンの借入れはできますし、登録免許税の軽減措置も受けることができます。

 

ではなぜ、金融機関は新住所の住民票を求めてくるのでしょう?

 

それは、

住宅ローンは居住用の物件を購入する目的で融資さる商品だからです。

住宅ローンの本来の流れは、所有権移転登記と抵当権設定登記が完了していないと融資実行はされないと説明してきました。

ただし、同時決済では所有権移転登記はもちろん抵当権設定登記も完了していないので、金融機関は、せめて居住用で購入することが明らかに分かる書類が欲しいのです。

 

それが、新住所に移転後の住民票になる、と言うことです。

 

先ほども書きましたが、

必要な書類を揃えれば今の住所でも住宅ローンは借りれますが、金融機関は必要な書類を揃えてもらい旧住所で金銭消費貸借契約を締結して、転居後に新住所の住民票を提出してもらうよりも、可能であれば新住所の住民票で手続きを進めたいのです。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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