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2021年03月08日
不動産(売買)の豆知識

公示地価・基準地価・路線価、売却時・購入時・相続時、参考にするのはどの価格?

公示地価も基準地価も路線価も公的機関が公表している日本各地の土地の価格です。

公示地価は国が、基準地価は都道府県が、路線価は国税庁が公表している土地の価格で、いずれも、実際に取引された土地の価格(実勢価格)とは異なります。

 

そこで今日は、「公示地価・基準地価・路線価、売却時・購入時・相続時、参考にするのはどの価格?」について書いてみたいと思います。

 

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

公示地価・基準地価・路線価の目的と役割

公示地価は、適正な地価の形成に役立てるために国が公表しているもので、一般的な土地売買の指標や、公共事業の取得価格の基準になっています。

基準地価は、その目的は公示地価とほぼ同じで、都道府県が公表しています。

路線価は、国税庁が公表している相続税や贈与税を算出するための土地の価格です。

 

まずは、それぞれの違いを表にしてみます。

 公示地価基準地価路線価
調査主体都道府県国税庁
価格の決定1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額
評価時期毎年1月1日時点毎年7月1日時点毎年1月1日時点
公表時期毎年3月下旬毎年9月下旬毎年7月1日
調査地点「標準地」1㎡当たりの価格「基準地」1㎡当たりの価格路線(道路)に面する土地の1㎡当たりの価格

※いずれも、土地上に建物が有っても更地としての価格が公表されます。

 

公示地価は都市の土地価格の目安になるもの

本来、土地の価格(実勢価格)は、その場所や形状だけでなく売主や買主の事情など、さまざまな要因が重なり合って決まるものです。

ただ、そこに指標となる価格が無ければ、バブル時のように価格が乱高下し、経済に悪影響を与え、公共事業も思うように進まなくなります。

特に税金を投入する公共事業は、価格が高いと税金の無駄遣いになり、安ければ所有者が損をすることになります。

 

そこで施行されたのが地価公示法で、その第一条(目的)には、

この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする。と書かれています。

 

標準地は、その名のとおり標準的な土地のことです。その地域で条件の良い土地や逆に条件が悪い土地の価格を調べても参考にはならないからです。

 

基準地価は都市以外も含む土地価格の目安になるもの

基準地価は、国土利用計画法に基づき都道府県が選んだ基準地の価格のことです。

基準地は、言葉は違いますが公示地価の標準値と同じ意味合いです。

 

その目的は、適正な土地価格の形成など、公示地価と同じですが、公示地価と違い、都市やその周辺地域という縛りがありませんので、公示地価の補完的な指標といえます。

また価格を算定する土地鑑定士も1名以上になります。

鑑定する土地も、公示地価と基準地価で重複することもありますの、同じ土地が毎年1月1日と、7月1日の年2回鑑定されるので、地価の変動が分かります。

 

売買価格の参考に利用されています

公示地価や基準地価は、建物が建っていても「更地」として鑑定されます。

ただ、実際の売買では、その建物次第で利用価値の有無や解体費用の必要性、売主と買主の思いの相違などで価格が変動します。

建物は不要だが、この場所に住みたい、この場所で商売がしたい、建物は気に入っているが場所が少し気に入らない、など様々な思いが交錯します。

 

当り前のことですが、公示地価や基準地価通りに売買する必要は無いのですが、公示地価や基準地価を参考に売却価格を検討したり、購入時に物件ごとの価格を比較する参考には利用できます。

私たち不動産業者も価格査定のときには、必ずと言っていいほど参考にします。

 

公示地価と基準地価は下記URLから調べることができます。

◆土地総合情報システム

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

路線価は税金算出の基になる土地価格です

路線価は、相続税や贈与税の税金を計算するときの算定基準になっている土地価格のことです。

税金を申告する側とそれを受ける税務署が、その都度、土地価格の鑑定をしなくても申告手続きがスムーズに行えるように公表されています。

公表されている土地価格は、その土地が面している道路ごとに設定されているので「路線価」と言います。

 

ちなみに、

国税庁が公表している路線価を「相続税路線価」

市町村が固定資産税の算出に使用する路線価を「固定資産税路線価」と呼んでいます。

単に「路線価」と言う場合は「相続税路線価」のことです。

 

どちらも公示地価と連動していて、

相続税路線価は公示地価の8割程度、

固定資産税路線価は公示地価の7割程度になっています。

 

なお、路線価が定められていない地域もあります。その場合、地域ごとに決められた「評価倍率」を固定資産税評価額に掛けて計算します。固定資産税評価額は各自治体から毎年送られてくる固定資産税の「課税明細書」に記載されています。

 

路線価と評価倍率表は下記から調べることができます。

◆財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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