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2021年03月15日
不動産(売買)の豆知識

安心してください!住宅ローン返済中でも家は売却できます ただし確認事項があります

十人十色の諸事情で、家の売却を検討するときに、住宅ローン返済中では売れないと思っている人は少なくないと思います。

結論から言いますと、住宅ローン返済中の家でも売却は可能です。

ただし、売却を可能にするためのクリアしなければならない条件があります。

そこで今日は、「安心してください!住宅ローン返済中でも家は売却できます!ただし確認事項があります」について書いてみたいと思います。

 

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

抵当権の抹消が可能であれば売却できます!

土地や建物に設定されている「抵当権」を抹消すること可能であれば、住宅ローンの返済中でも家は売却できます。

 

抵当権とは、簡単に言うと不動産を「担保」に取ることです。

住宅ローンを借りている人が返済できなくなったときに、金融機関が抵当権を設定している家を売却し、住宅ローンを回収することができる権利のことです。

住宅ローンを借りるときは金融機関が必ず抵当権を設定します。

 

この抵当権を抹消するためには、まず住宅ローンを完済しなければなりません。

逆に、住宅ローンの完済ができなければ抵当権の抹消もできないので家を売ることもできないのです。

つまり、返済中の住宅ローンを完済できるかどうかで、家を売ることができるかどうかが決まるのです。

ここが一番重要なポイントです!

 

住宅ローン返済中の家を売るための確認事項

住宅ローン返済中の家を売るための確認事項は、

 

1.住宅ローンの残債を確認する

2.売却可能価格を調べる

3.売却可能価格で住宅ローンが完済できるかを確認する

 

それでは、具体的に書いていきます。

 

1.住宅ローンの残債を確認する

最初の確認事項は、住宅ローンの残債です。

住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる年末調整用の残高証明書で確認ができます。もし、手元にない場合は、金融機関で残高証明書を発行してもらい確認することもできます。

今では、インターネットでも確認ができますので、必ずチェックしてください。

 

2.売却可能価格を調べる

次の確認事項は、売却可能価格を調べます

これは、売却可能価格で住宅ローンが完済できるかを確認するためです。

 

売却可能価格は、不動産会社の価格査定で把握することができます。

ただし、重要なことは、1社だけでなく、複数(3社~4社)の不動産会社に査定を依頼することです。

 

1社だけだと、査定価格が相場よりも安すぎて損をしたり、逆に高すぎると売れずに計画自体が成り立たなくなるからです。

適正な売却可能価格を知るためにも、複数の不動産会社に依頼することをお勧めします。

 

3.売却可能価格で完済できるかを確認する

売却可能価格が把握できたら、住宅ローンの残債と比較します。

 

住宅ローンの残債が売却可能価格よりも低い「アンダーローン」であれば、家を売却することで完済ができ、抵当権の抹消もできるので問題はありません。

一方、住宅ローンの残債が売却可能価格よりも高い「オーバーローン」では、家を売却しても完済することができず、不足金額を補填しなければ抵当権を抹消することができません。

 

「オーバーローン」でも不足金額を補填できれば売却できますが、補填ができず抵当権を抹消できなければ家を売却することもできない、と言うことです。

 

次は、オーバーローンでの不足金額の補填方法について書いていきます。

 

オーバーローンでの不足金額の補填方法

オーバーローンでの売却価格に対する不足金額の補填方法には、

 

1.預貯金(自己資金)で補填する

2.住み替えローンを利用する

3.任意売却を利用する

 

それでは、具体的に書いていきます。

 

1.預貯金(自己資金)で補填する

一番オーソドックスな方法が、

預貯金(自己資金)で不足金額を補填して住宅ローンを完済する方法です。

自己資金の範囲で補填するので一番安全な方法と言えるでしょう。

 

このときに注意して欲しいのが、

売却時の諸費用を含めると言うことです。

家を売るときには、売買契約書に貼付する印紙代や不動産会社に支払う仲介手数料、抵当権の抹消費用や所有権移転のための売渡費用などの諸費用が発生します。

この諸費用は売却する物件によって異なりますので、価格査定時や売却を依頼する不動産会社の担当者に確認してください。

 

もし、自己資金を充当しても完済できない場合は、金融機関などから新たに抵当権を設定をしない借入れをすることになりますが、審査も厳しく金利も高くなり負担が増えるのでお勧めする方法ではありません。

 

2.住み替えローンを利用する

今の家を売却して、新たに家を購入する場合は、住み替えローンを利用することができます。

住み替えローンは、

今の家の売却価格では完済しきれなかった住宅ローンの残債を、新たに購入する家のローンに上乗せして借り入れするローンのことです。

もし、今の家の住宅ローンよりも金利が低いローンとして借り入れができるのであれば、今よりも返済が楽になる可能性もあります。

 

ただし、住み替えローンは、借入額によっては、新たな家の担保価値よりも高い金額を借り入れることになり、返済が滞る危険性が高いため、融資審査は自ずと厳しくなるので、必ず借り入れができものではないのです。

ですから、借り入れを予定している金融機関で事前審査を受け、融資承認が出てから売却活動に進むことをお勧めします。

 

3.任意売却を利用する

住宅ローンの支払いができなくなった場合は、任意売却という最終方法があります。

 

任意売却は、いつでも利用できるわけではく、金融機関が相当と認める売却理由と、売却理由に対する金融機関の合意が必要になります。

例えば「リストラに遭い返済を続けることが困難になった」「離婚することになり家を手放すことになった」などです。

 

任意売却は、抵当権の実行による競売とは異なり売却額が相場より著しく安くなることはないので、売却後の支払い負担は軽減されるでしょう。

ただし、任意売却を利用した場合は「ローンの支払いが滞った」という履歴が信用情報に登録されます。

将来的にクレジットカードの契約や、車や住宅ローンの借入れができなくなる場合もありますので、安易に利用することは避けたたい方法です。

 

まとめてみました!

住宅ローン返済中の家であっても、抵当権の抹消ができれば売却できます。

 

そのための第一歩が、住宅ローンの残債確認です。

続いて売却可能価格を把握するための価格査定です。

そして、残債と売却可能価格との比較で、

「アンダーローン」になるのか「オーバーローン」になるのかを確認します。

 

「アンダーローン」の場合は、売却活動に進み、

「オーバーローン」の場合は、預貯金からの補填を検討し、難しいようであれば、住み替えローンなどの方法を検討するようにしてください。

「任意売却」は最終方法です。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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