売主の契約不適合責任対策は査定時に全ての不具合を告知することです！

令和2年（2020年）4月1日以降、民法が改正され、売主が負っていた「瑕疵担保責任」にかわり、さらに思い責任となった「契約不適合責任」課せられるようになりました。

「瑕疵（かし）」という分かり辛い文言が無くなり、「契約内容に適合しないもの」という分かりやすい文言に代わりました。

言い方が変わったと言うことは、ルールも大きく変わっています。

そこで今日は、「売主の契約不適合責任では査定時に全ての不具合を告知することをお勧めします」について書いてみたいと思います。

売主としての責任を理解し、物件の引渡し後に契約不適合責任を負うようなトラブルに巻き込まれないようにしてください。

民法改正前の「瑕疵担保責任」とは、

売買物件に「隠れた瑕疵」があった場合、買主は売主に対して損害賠償請求や、契約を解除することができるという規定でした。

「瑕疵」とは、傷、不具合、欠陥があるという意味で、「隠れた」とは買主が善意無過失、つまり、通常の注意を払っても発見できなかったという意味です。

例えば、雨漏り、シロアリによる被害、土壌汚染、事件・事故、近隣の騒音・異臭などが瑕疵担保責任に当たるとされていました。

民法改正前までは、「隠れた」という部分が曖昧で、売主と買主の解釈の違いでトラブルに発展していたのですが、民法改正では「隠れた」と言う部分が撤廃され、買主の善意無過失は問わず「契約書内容に適合しているか？適合していないか？」が問われることになったのです。

また、買主が取り得る手段も、新たに追完請求、代金減額請求などが加わり、売主の責任が民法改正前よりも大きくなったと言うことです。

契約不適合責任では、買主の善意無過失を問わず、トラブルになるかもしれない内容が「契約書に記載されているかどうか？」が非常に重要になるのです。

その書類が「物件状況確認書」になるのです。

不動産会社の担当者は物件の査定時に、売主様に対して物件の状況についてのヒヤリングを行います。特に物件の不具合につては細かく聞きます。

なぜなら、不具合があるのに買主に伝えていなければ、それだけで契約不適合責任を負うことになるからです。

言い変えると、不具合を伝えておけば、そのことで契約不適合責任を負うことは無いと言うことです。ですから、売主様の告知内容が重要になるのです。

ここで注意をして欲しいことは、こんなことは告知事項に該当しないだろう、と勝手に判断しないことです。

個人が売主様の場合の中古住宅の取引きでは、付帯設備の不具合が特にトラブルの原因になります。

付帯設備は経年劣化による性能低下や傷、不具合はつきものですが、売主様にとっては、不具合はあるものの何とか使用できていて生活に不便を感じていないケースもあるでしょう。

設備以外の網戸やサッシなどが少し破損していたり、ドアや建具が開けずらくなっていたりすることもあります。

そのような場合でも、その内容を告知することが売主様自身を守るために重要になるのです。

躯体そのものの不具合や雨漏りなどの「物理的瑕疵」以外にも、騒音、異臭、異臭、日照、電波障害などの「環境的瑕疵」、事件、事故、火災などの「心理的瑕疵」も告知事項になりますので、思い当たることは全て告知をしてください。

民法の改正で売主様の負担は大きくなりましたが、契約不適合責任は瑕疵担保責任と同様に任意規定ですので、全てを免責にすることは可能です。

ただし、その場合でも、不具合があることを知っている箇所については全て告知しておかなければ、契約不適合責任を免責にすることは難しくなります。

契約不適合責任を負う場合でも、負わない場合でも、買主に対して告知する「物件状況確認書」や「付帯設備表」は、丁寧に細かく明確に、その内容を記入し、不動産会社の担当者と一緒になって作成することをお勧めします。