土地や一戸建ての売買での重要書類「地積測量図」作成時期から読み取る地積の正確性

土地を所有している人でしたら「地積測量図」という名称を耳にしたり、文言を見たことがあると思いますが、不動産の売買をこれから経験する人には耳慣れない言葉かもしれません。

「地積測量図」は読んで字のごとく、土地の面積を測量した図面で、法務居局に備え付けられている公的な書類なのですが、作成時期によってその面積が間違っているかもしれないのです。

そこで今日は、「土地や一戸建ての売買での重要書類「地積測量図」作成時期から読み取る地積の正確性」について書いてみたいと思います。

「地積測量図」がどのようなもので、どのよう場面で必要なのか、その面積は性格なのか、などについて書きます。

「地積測量図」は、

土地の面積や、形状、隣接する土地との位置関係、境界標の位置や種類、地積の求積方法などが記載され法務局で保管されている公的な図面です。

一筆の土地ごとに、基本的には250分の1の縮尺で作図するという規定もあり、土地を登記する際に添付され、管轄の法務局に申請書類として保管されています。

ただし、「地積測量図」が必要になったのは、昭和35年（1960年）からですので、それ以前に登記されているものには、地積測量図が保管されていません。

「地籍測量図」のほかに「確定測量図」「現況測量図」と言うものがあります。

「確定測量図」は、隣地所有者や行政の立ち会いのもと土地の境界を確定させた書類で、有資格者である土地家屋調査士が作成する正確な土地面積を知ることができる書類です。

「現況測量図」は、所有者が主張する境界線、たとえば塀などを境として現況の大まかな面積を測量するものです。

もちろん、隣地所有者との立ち合いを行っていませんので信用度が低くなります。

土地の売買には正確な面積がわかり、隣接地との境界線も明確になった書類が必要になります。その書類が「確定測量図」で、将来のトラブルを避けるためのにも重要になるのです。

売買以外でも、土地を分けたり（分筆）、合わせる（合筆）場合にも必要になる書類なのですが、分筆登記や合筆登記をした土地の「地積測量図」は、「確定測量図」を基に作成されていますので、正確な書類と言えます。

「現況測量図」については、土地所有者が主張する境界線で作成した書類ですので、基本的には売買契約では使用しません。

ただし、隣接している民有地の所有者全員の立ち会いのもとで境界線を確認し作成されたもので、売主、買主の双方がその面積に合意すれば使用することはあります。

地積測量図は、昭和35年（1960年）以降、幾度も不動産登記法が改正されています。

＜昭和35年（1960年）当初＞

この時期の「地積測量図」の単位は、長さは「間」、地積は「坪」で表示されていて、まだ測量機器も機械化されていなかったので、精度は今とは比べものにならないものです。

この時期の「地積測量図」では現地に正しく境界を復元することはできません。

＜昭和41年（1966年）4月～＞

この時期から、長さの単位が「メートル」へ、地積の単位も「平方メートル」へと変わっていきますが、現在の測量技術に比べればまだまだ比較にならないものです。

この時期の「地積測量図」でも現地に正しく境界を復元することはできません。

＜昭和52年（1977年）10月～＞

法改正により、「地積測量図」に境界標や引照点の表記が規定されましたが、義務化されていなかったので記載されていないものもあります。

これらは地価上昇や、測量技術や機械の進歩を象徴していて、財産や権利を守るために面積を表示する「地積測量図」に変わっていきました。

＜平成5年（1993年）10月～＞

法改正により、「地積測量図」に境界標の表記が義務づけられました。これは境界点に永続性のある境界標を設置し「地積測量図」に記載しなさい、と言うことです。その位置を明らかにするため、境界点と近くの恒久的地物からの距離、角度、座標等を記載することになり測量技術は飛躍的に向上しました。

また、この時期は、測量する際に隣接地所有者との境界立会いを行うことが厳格化された時期で、隣接地所有者の本人確認のため印鑑証明書を添付していた時期でもあります。

＜平成17年（2005年）3月7日～＞

世界測地系を使った公共基準点（座標値）を使用することで、日本のどこにどのような土地が存在しているのかを地積測量図を見るだけで復元することが可能になります。

また、地積測量図を作成するときは全ての境界線に隣接する土地所有者との立会いが必須となり、立会いなしでは、土地表題登記、土地分筆登記、土地地積更正登記をすることができなくなりました。

不動産登記法が改正されるに伴い、測量の精度が上がってきています。

この歴史を見たときに何が言えるかと言うと、

地積測量図を見るときに「昭和35年（1960年）～平成17年（2005年）3月以前」に作成されたものは、確定測量図としての信頼性に低い場合があるので注意が必要と言うことです。

土地の売買では、地積の確定は大変重要ですので、ぜひ気をつけてください！