古家付き土地の売却は古家付きのままか更地での売却か？どっちを選ぶべきですか？

一般的に一戸建ての売却査定では、建築後20年～25年を経過している建物の査定価値はゼロに近づきます。

このような査定価値がほとんどなくなった建物と土地（一戸建て）を売却しようと考えたときに、建物を解体して更地にしてから売る方がいいのか、それとも「古家付き土地」として引き渡す方がいいのか、この二つの選択で悩む売主様が多いのが現実です。

そこで今日は、「古家付き土地の売却は古家付きのままか更地での売却か？どっちを選ぶべきですか？」について書いてみたいと思います。

「古家付き土地」の売却と「更地」にしてからの売却のメリット・デメリットについて書いていきます。

「古家付き土地」で売却するメリットは、何といっても建物の解体費用がいらない点です。解体費用は坪単価4万円～5万円が相場ですので30坪あれば120万円～150万円です。

解体費用は売却前に負担しなければなりませんが、古家をそのままの状態で売却する「古家付き土地」であれば、費用負担はありません。

さらに、建物の解体では、解体前に不用品の分別やごみの分別をしなくてはならないので、売主様が高齢の場合、負担が大きくなることも少なくありません。

そのような手間や体力的負担がかからない点でも、大きなメリットになります。

ちなみに、一般廃棄物（家庭ごみ）と産業廃棄物（解体ごみ）の混合処分は違法になりますので、建物の解体時に一緒に処分することができません

また、税制面でも大きなメリットがあります。

古家でも土地上に建物があれば、固定資産税・都市計画税の軽減措置を受け続けることができるので、早期に売却できない場合でも固定資産税等の負担が軽く済みます。

「古家付き土地」で売却するデメリットは、建物の「契約不適合責任」に関するトラブルが起きる可能性があります。

「契約不適合責任」とは、契約内容と異なる状態が発見された場合に売主が負う様々な責任のことです。

買主が古家に住む上でなんらかの契約不適合があった場合に、売主は買主に対して修補や売買価格の減額などの責任を追うことになり、トラブルに発展する恐れがあります。

ただし、古家を購入するのであれば、最初から不具合が有ることは想像がつきますので、買主との話し合いで建物に対しての「契約不適合責任」を免除してもらう特約を付けることは可能です。

また、建築用地として購入する買主にとっては、古家を解体しないと土地が使えないので、他に同条件の「更地」があれば、検討の優先順位は下がってしまい、結果として売れ残る可能性は大きくなります。

他には、古家の状態が悪ければ第一印象で損をしてしまうことがあるかもしれません。

「更地」で売るメリットは、すでに建物が無い状態ですので、買主にとってはすぐに建築作業を始めることができ建築工期も短くなりますので、購入希望書を見つけやすい点にあります。

また、買主の費用面でも解体費用を負担する必要がなく、解体作業における近隣対策も不要なので、購入しやすい物件として見られることも大きなメリットです。

その他、「古家付き土地」のデメリットで触れた、建物の「契約不適合責任」に関するトラブルを避けることもで、建物に対する責任を負う必要がないところもメリットになります。

「更地」で売却するデメリットは、土地の固定資産税が高くなってしまうことです。

古家を解体すると建物の固定資産税等はゼロになりますが、土地の固定資産税等は建物が無くなることで住宅用の軽減措置が受けられなくなるので、面積が200㎡以下なら6倍になります。

建物がゼロになり土地が6倍になると、支払う固定資産税等の額は、今までの3倍から4倍に増えることになり、売れるまでの期間が長くなるほど負担が増えます。

また、建物の解体費用を販売価格に加算したとしても、更地にしてから売りに出す場合、解体費用の支払いは売買契約よりも前に負担することになります。

そして、建物を解体したなら1ヵ月以内に建物滅失登記が必要になります。ご自身でも登記申請はできますが、土地家屋調査士に依頼すれば、一般的な一戸建ての建物1棟でしたら、4万前後～5万円前後の報酬が必要になります。

他には、解体時の騒音対策などについて近隣に挨拶回りをしておく必要があります。

「古家付き土地」として売る場合も

「更地」にして売る場合にも、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

解体費用などの金銭的負担を抑えたいのなら「古家付き」、トラブルなく早期に売却したいのならば「更地」

このように、何を優先するかをよく検討してから売却方法を決定することが大切です。

しかし、正しい判断ができない場合がほとんどだと思います。

そのようなときは、仲介業者である不動産会社の担当者と良く相談して売却方法を決めることをお勧めします。

最も適した方法で次の世代に引き継ぐことが、長年住み続けた家への最後の孝行になるのだと思います。