マイホームを売却した年も固定資産税・都市計画税は支払うのですか？

一戸建てやマンション、土地を所有している人が、毎年支払っている固定資産税や都市計画税に対して、よくいただく質問があります。

「固定資産税は、売却した年も同じように支払わなければいけないのでしょうか？」

答えは「支払わなければなりません！」です。

ただし、不動産を売却した年の固定資産税等は、取引の慣習として売主と買主の間で、売主の未開過分について按分し清算するのが一般的です。

そこで今日は、「マイホームを売却した年も固定資産税・都市計画税は支払うのですか？」について書いてみたいと思います。

ここで注意をして欲しいのが、按分清算は法律には定められていないことです。

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産税台帳に固定資産（土地や家屋など）の所有者として登録されている人に課税される市町村税で、その資産が所在する市町村が課税します。

都市計画税も、原則として市街化区域内の土地・家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

ただし市街化調整区域の土地・家屋に課税しないことが課税の均衡を著しく失する特別の事情がある場合には、当該市街化調整区域のうち条例で定める区域内に所在する土地及び家屋について課税されることがあります。

固定資産税等は、毎年1月1日時点で不動産を所有者に対して課税される、と書きました。

一年（賦課期間）の途中で不動産を売却しても納税義務者は1月1日の所有者のままですので、その年の固定資産税等は全額所有者（売主）が支払う、と言うことです。

「売主が全額負担するのは不公平では？」と感じるので売主様から「マイホームを売却した年も固定資産税・都市計画税は支払うのですか？」と言う質問をいただくのです。

そこで不動産の売買では、

引渡し日以降分（売主の未開過分）の税額相当額を買主に負担してもらうのが一般的で、引渡し日を基準に日割り清算した金額を買主からもらい、売主が納税する流れです。

ここで確認しなければならないのが、

日割り清算するときの「賦課起算日」がいつにするかです。

この「賦課起算日」は地域によって異り、それによって売主と買主の負担割合が変わります。

おおまかには、関西方面では4月1日、関東方面では1月1日が一般的です。

例えば、4月1日の場合は、4月1日から来年の3月31日までを賦課期間として、1月1日の場合、1月1日から12月31日までを賦課期間として、引渡し日の前日までが売主負担、引き渡し日以降が買主負担になります。

固定資産税等の税額が15万円の不動産を7月1日に引渡した場合の、関東方面と関西方面で日割清算例です。（小数点以下四捨五入）

＜賦課起算日が４月1日の場合＞

◆売主負担／91日（4月1日～6月30日）

　15万円×91日／365日＝37,397円

◆買主負担／274日（7月1日～3月31日）

　15万円×274日／365日＝112,603円

＜賦課起算日が1月1日の場合＞

◆売主負担／181日（1月1日～6月30日）

　15万円×181日／365日＝74,384円

◆買主負担／184日（7月1日～12月31日）

　15万円×184日／365日＝75,616円

固定資産税等の日割清算は、税金の清算を行っているものではありません！

日割清算で買主から支払いを受けた固定資産税等の売主の未経過相当額（買主が負担した固定資産税等相当額）は、買主の税負担分ではなくて、買主から売主に支払われる譲渡対価の一部になるのです。

分かりやすく言うと、売買代金以外の収入になるので、譲渡所得税などの申告対象になることを覚えておいてください。

たとえば、売主が不動産業者で課税業者の場合、建物部分の固定資産税等を清算する場合、その清算額には消費税が課税されます。

固定資産税と言う税金に、消費税と言う税金が課税されることはありませんので、税金の清算ではなくて譲渡対価になることが分かっていただけると思います。

固定資産税等の清算は不動産売買における商慣習で、法的にも公的にも定めがないなため、起算日や日割り清算方法については事前に確認し、その内容が売買契約書に記されているかを確認してください。

また、日割り清算するときに割り切れず小数点以下が算出されることも多いので、四捨五入をするとか、10円単位にするなど端数についても取り決めることをお勧めします。

また、起算日が4月1日の場合、翌年の1月2日～3月31日に引渡しをするケースでは、納税義務者は売主のままで、次年度の固定資産税額も分かりません。

そのため、

１．次年度分は今年度の税額をもとに清算し

　　次年度の税額と差異があっても増減請求はしない

２．売主に次年度の納付書が届いてから全額清算する

３．清算は電信による振込みにし振込手数料は買主負担とする、

などの取り決めをしておく必要があります。

特に、関西の人と関東の人との売買では起算日についてのトラブルが少なくないので、それぞれの認識を定めるためにも、事前に確認することが大切になります。