住宅ローン減税と深い関わりがある「新耐震基準」！「旧耐震基準」との違いとは？

マイホームをを探すときに、選択肢のひとつとしてあげられるのが建物の耐震性能です。

地震大国日本では建物が地震にどれくらい耐えられるかが重要なポイントですが、建築士などのプロでなければ耐震性能を見き分けることはできません。

そこで参考になるのが「耐震基準」と呼ばれるものです。

そこで今日は、「住宅ローン控除に深い関わりのある新耐震基準！、旧耐震基準との違いとは？」について書いてみたいと思います。

「耐震基準にはどのようなものがあるのか？」「耐震基準に満たない場合はどうしたらいいのか？」など、マイホームを決めるときの参考にして欲しいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産（株）みらいえふどうさん代表、清水　浩治

建物を建てるときに、一定の強さの地震が起きても倒壊や損壊しない住宅を建築することが建築基準法で定められています。

これが「耐震基準」です。

建築基準法はこれまでに何度も改正されていて、そのたびに「耐震基準」も強化されてきました。

現在適用されている「耐震基準」は「新耐震基準」と言われていて、昭和56年（1981年）6月1日に抜本的に改正された基準です。

それ以前の「耐震基準」を「旧耐震基準」と言います。

現在の「新耐震基準」は、震度6を超える大地震が起きても倒壊しないな設計ですが、「旧耐震基準」は、震度5弱程度の地震が起こったときを想定した設計でした。

極論ですが「旧耐震基準」で建てられた建物は、震度6を超える地震があったらどうなるか分からないのです。事実、過去の大地震で倒壊した建物の多くは「旧耐震基準」で建てられたものでした。

マイホームを探すときに「新耐震基準」と「旧耐震基準」の区分は確認すべきポイントなのです。

建物を建築するときには「建築確認済証」発行日と「検査済証」の発行日があります。

「建築確認済証」発行日は、

役所に対して「こういう建物を建築したいのですが、この設計でいいでしょうか？」と建築確認申請を提出し、審査に合格し「建築確認済証（確認済証・建築確認通知書）」が発行された日のことです。

「検査済証」の発行日は、

建物が完成して建築確認申請通りに建築されているかの検査に合格し「検査済証」が発行された日のことです。

ただし「新耐震基準」は昭和56年（1981年）6月1日の法改正によって定まりましたが、この日以降に建てられた建物がすべて「新耐震基準」とは限りません。

なぜなら、建築確認済証が発行されてから建物が完成するまでには一定の期間が必要だからです。

たとえば、昭和56年6月1日に完成した建物の建築確認済証の発行は「旧耐震基準」での建築確認申請になるからです。

建築確認から竣工までにかかる期間は建物によって様々で、マンションでは1年以上かかることもありますので、一律に建築年月日で「新耐震基準」で建てられた建物かどうかを判断することはできないのです。

つまり「新耐震基準の見極め方」は「建築確認済証」の発行日で確認することになることを覚えておいてください。

建築確認済証の発行日は、不動産仲介業者の販売図面に記載されている建築年月では判断することはできないので、担当者に確認するようにしてください。

当り前の仕事をしている不動産会社なら、広告掲載前に役所などでの調査が完了していますので、すぐに分かると思います。

中には事前に調査もせず把握していない不動産業者もいますので、担当者に依頼して役所で調べてもらうことをお勧めします。

ただし、購入することが決まっていない段階では手間になることを理由に調べてくれないこともあります。

不動産業者が調べてくれない場合は、役所で「建築確認概要書」の入手や「建築確認台帳」の閲覧をすれば確認ができますので、購入を真剣に考えている場合は有効な手段になると思います。

耐震基準は、住宅ローン減税制度とも深く関わっています。

「耐震基準適合証明書」があれば、建物の築年月に関わらず住宅ローン減税を利用することができます。

「耐震基準適合証明書」の取得には、平成12年（2000年）6月に改正された建築基準法の建築レベルを満たしている必要があり、この基準を「2000年基準」と言います。

中古住宅を購入するときに「住宅ローン減税」を利用する場合の基準は、

イ．家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年以内であること

（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年以下）

ロ．地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準、または、これに準ずる耐震基準に適合する建物であること

旧耐震基準の建物は「イ」の基準には該当しないので「ロ」の基準を満たす必要があります。

新耐震基準の建物は「イ」の基準に該当する築年月のものはそれだけで合格ですが、基準に満たない場合は旧耐震基準同様に「イ」の基準を満たす必要があります。

「イ」の基準を満たすための方法として、もっとも一般的なのが購入する住宅が新耐震基準に適合していることを建築士などが証明する「耐震基準適合証明書」です。

物件の引渡し（所有権移転）前までに耐震診断や必要に応じて改修工事を実施して売主が申請者となる耐震基準適合証明書を取得しなければなりません。

売主が自主的に申請してくれればいいのですが、そうでない場合は、申請者は売主名ですが、耐震診断や改修工事の費用は買主が負担する方法です。

ただし、この場合は売主の許可が必要になります。

売主の許可が得られず建物の所有権移転後に「耐震基準適合証明書」を取得する方法もありますが、その場合は注意が必要です。

１．所有権移転までに耐震基準適合証明書仮申請を行う

２．所有権移転から居住開始までに耐震改修工事の実施が必須

３．新住所（転居先住所）で所有権移転登記をしてしまうと「耐震基準適合証明書」の取得はできません

４．登録免許税の軽減処置を受けることはできません

所有権移転後の各項目には、もう少し掘り下げた注意点があるのですが、詳しくは担当してくれる不動産会社の担当者に確認するようにしてください。

建物の耐震性能は、築年数が新しいほど厳しい基準で建てられています。

昭和56年（1981年）6月1日よりも前が「旧耐震基準」

昭和56年（1981年）6月1日以降が「新耐震基準」

そして「2000年基準」です。

中古で家を購入して住宅ローン減税制度を利用したい場合は、その建物がどの基準で建築されているかを確認するところから始めなければなりません。

また、建築年月が古い家でも「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン減税や登録免許税の減税、不動産取得税の減税などに利用できることを覚えておいてください。

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