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2021年05月24日
不動産(売買)の豆知識

不動産業者でも理解していない「契約違反による解除」!自己の債務の履行を提供とは?

売主、或いは買主が「この契約をやめたい」「この契約をキャンセルしたい」と言い出しただけで「契約違反だ!」「違約だ!」「違約金を払え!」と言い出す不動産業者がいます。

この段階ではまだ契約違反の状態になっていないのに、なぜ「契約違反だ!」「違約だ!」と言うのでしょう?

実は、契約違反の状態になるための要件を知らない、或いは理解していない、もしかしたら勘違いしている不動産業者がいるのです。

 

そこで今日は、「不動産業者でも理解していない「契約違反による解除」!自己の債務の履行を提供とは?」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

契約違反による解除(違約解除)の条項

契約違反による解除(違約解除)では、

相手方に契約違反があった場合、不動産売買契約を解除でき、解除した場合は、予め当事者の合意で定めた違約金を請求することができます。

 

その約定事項は

<契約不適合を除く契約違反による解除>第〇条

 

1.売主、又は買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。

 

2.前項の契約解除がなされた場合、売主又は買主は、相手方に標記の違約金を請求することができる。

 

ただし、債務の不履行がこの契約及び取引上の社会通念に照らして相手方の責めに帰することができない事由によるものであるときは、違約金の請求はできないものとする。

となっています。

 

そして契約解除の要件として次の4つがあります

イ.契約違反の事実があること

ロ.自己の債務の履行を提供すること

ハ.催告すること

二.契約違反が違法であること

 

イ.契約違反の事実があること

違約解除の事由として「売主、又は買主がこの契約に定める債務を履行しないとき」とあります。

 

売買契約で一番重要な債務の履行と言えば、

◆買主側は残代金を支払うこと(売買代金全額を支払うこと)

◆売主側は売買対象物件を買主に引渡し所有権移転に応じることです。

では、

◆買主が「残代金を支払いません」と口に出したら契約違反になるでしょうか?

◆売主が「物件を引渡すのをやめたい」と言ったら契約違反になるでしょうか?

 

実は「契約を解除したい」と、ただ口に出しただけでは契約違反にはならないのです。

買主は、残代金の支払い時期が到来するまでは支払いをしなくても契約違反にはならないからです。これを「期限の利益」と言いいます。

同じく、売主も残代金の支払い時期が到来するまでは物件の引渡しや所有権移転に応じなくても契約違反にはなりません。

 

では、どのような状態が契約違反になるのでしょう?

そのためには、「自己の債務の履行を相手方に提供する」ことが必要になるのです。

 

ロ.自己の債務の履行を提供すること

契約違反の状態になるためには、「自己の債務の履行を相手方に提供する」ことが必要になります。

 

仮に残代金支払期日と物件の引渡し日、所有権移転の日を令和3年5月31日とします。

売主側では、5月31日に決済場所に赴き、仲介業者、司法書士など手続きに必要な人を集め、いつでも物件の引渡しにも所有権移転にも応じられる状態をつくります。

これが売主の「自己の債務の履行を相手方に提供する」ことになります。

 

その状態を整えたうえで買主が現れず残代金も支払わないのであれば、そこで初めて契約違反の状態になります。

これが「契約違反の事実」になるのです。

 

売主の契約違反で買主が解除するのであれば、この反対の段取りをとる必要があるのです。

買主側では、5月31日に決済場所に赴き、仲介業者、銀行の担当者、司法書士など手続きに必要な人を集め、いつでも残代金の支払いに応じられる状態をつくります。

これが買主の「自己の債務の履行を相手方に提供する」ことになります。

 

その状態を整えたうえで売主が現れず物件の引渡しにも、所有権移転にも応じてくれないのであれば、そこで初めて契約違反の状態になります。

 

これを「同時履行の抗弁権」と言います。

私は、あなたに対して私の債務を提供しましたが、

あなたは、私に対してあなたの債務を履行していません。

よって、あなたは、私に対する契約違反の状態にあります。

と言うことです。

 

ただし、契約違反の事実があるだけでは契約違反による解除はできません

解除するためには、次の段階の「催告」が必要になります。

 

ハ.催告すること

契約違反の事実があったからと言って、それだけでは契約違反による解除はできません。

解除するためには「催告」が必要になります。

 

相当の期間を定めて催告するとは、

分かりやすく言うと、

令和3年5月31日の残代金支払いに応じないと言う契約違反の事実の後に

「1週間後の令和3年6月7日までに残代金を支払え 支払えないのであれば契約違反による解除とする」と言う内容の配達証明付き内容証明郵便を送ることです。

これが「催告」です。

 

そして、催告したにもかかわらず

買主が応じないのであれば、そこで初めて契約違反による解除ができるのです。

 

二.契約違反が違法であること

売主、または買主の一方が契約違反をしても、それが違法でなければ解除権は発生しません。

そこには「同時履行の関係」という原則があり、買主が残代金を支払うのと売主が物件を引渡し所有権移転登記申請に応じるのは、同時に行わなければならないのです。

ですから、買主が代金の支払いを怠るという契約違反の事実があったとしても、売主が物件の引渡し、所有権移転登記手続きを怠っていたら、買主の契約違反は、違法にはなりません。

 

別の例でご説明すると、

決済日(所有権移転の日)が到来する前に、買主から「この契約をキャンセルしたい」との申し出があったとしても、この段階では、まだ契約違反にはなりません。

なぜなら、

決済日までは残代金を支払わなくても契約の違反にはならない、と言う「期限の利益」というものがあるからです。

 

また、買主が「契約をキャンセルしたい」と申し出ても、その時点で、売主に物件の引渡しや所有権移転登記に応じる準備ができていなければ、同時履行の関係は成立しいないので契約違反の状態にはならないのです

契約違反になっていないものに、契約の履行を催告することはできないので、買主の「契約をキャンセルしたい」という申し出だけでは違法にならないのです。

 

逆の場合も同様です。

 

不動産業者でも理解しづらい契約違反による解除

売主や買主が「この契約をやめたい」「この契約をキャンセルしたい」と言い出しただけで、「契約違反だ!」「違約だ!」「違約金を支払え!」と言い出す不動産業者が多いのも事実なのです。

 

実は、契約違反による解除のための4つ要件を知らないのです。

イ.契約違反の事実があること

ロ.自己の債務の履行を提供すること

ハ.催告すること

二.契約違反が違法であること

 

もちろん、契約をキャンセルするために売買契約を締結する人はいないと思いますが、もし残代金決済期日までに契約を解除しなければならない状況になった場合は

「合意解除」と言う方法で解除できます。

 

合意解除は、売主様と買主様が打合せした合意内容で解除するので、約定にこだわらず、解除条件を自由に決めることができます。

ただし、契約解除を申し出た当事者に非が有ることは間違いのない事実ですので、違法ではなくても、当初定めた違約金の額を請求されても、致し方ないことだと思うべきかもしれませんね。

 

「合意解除」売主様、買主様の合意で解除

契約違反による解除(違約解除)など、

売買契約書の約定が適用ができない場合は「合意解除」という方法をとります。

 

合意解除は、売主様と買主様の合意に基ずくものですので「契約違反による解除」条項は適用されません

 

◆解除金を支払うのか支払わないのか

◆支払うのであればいくらにするのか

◆また、支払時期はいつまでにするのか

◆原状復帰はどうするか、等

売主様と買主様の合意によるのであれば、何を決めても解除方法は自由です。

 

もちろん不動産会社の担当者や責任者が間に入って打合せをしてくれますので、安心してください。

下に「合意解除覚書」の雛形を書きますが、そこには違約条項の内容は含まれていません。これが「合意解除」と言うものです。

合意解除覚書(雛形)

売主「〇〇 〇〇」と買主「〇〇 〇〇」とは、令和〇年〇月〇日付で締結した末尾表示の不動産を目的とする売買契約(以下「原契約」という)の解除に関し次のとおり合意しました。

第1条:売主と買主は原契約を、令和〇年〇月〇日付で合意解除します。

第2条:売主は前条の契約解除に伴い、原契約に基づき買主からすでに受領済の手付金、金1,000,000円のうちから、解除金、800,000円を取得し、これを差引いた残額、金200,000円を無利息で速やかに買主に返還し、買主はこれを受領しました。

第3条:売主と買主はこの合意をもって原契約解除による精算を完了し、他に債権債務のないこと、並びに将来本件に関し異議苦情等一切の請求をしないことを互いに確認しました。

この合意成立の証として本書2通を作成し、売主、買主署名捺印の上、各自その1通を保有します。

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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